長期優良住宅の認定基準をすべてクリアするにはコストがかかりますが、それだけ長く快適に住み続けられる構造と性能が備わっています。長期優良住宅はさまざまな優遇が受けられ、大がかりな改修も長期間必要ないため、住み続ける上でのコストを抑えられます

そこで今回は、長期優良住宅の認定を受けるメリットとデメリットを紹介します。認定を受けるための9つの認定基準も解説していますので参考にしてください。

 

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の基準をクリアした住宅です。長期優良住宅の認定を受けるためには、耐震性・維持管理や更新の容易性・構造躯体の劣化対策など９つの基準をすべて満たす必要があります。

さらに、居住環境や災害への配慮や一定に住戸面積が確保された建設計画と、一定の維持保全計画の策定も必要です。

これらの基準をクリアした住宅を建設することで、以下のようなさまざまなメリットがあります。

 

長く快適に暮らし続けられる

長期優良住宅は、住宅が長期的に使用するための構造と設備が備わっているため、長く快適に暮らし続けられます。

長期優良住宅は、3世代に渡って大きな改修を必要とせずに住み続けられる劣化対策や、震度7の1.5倍の地震にも耐えられる耐震性など、劣化や自然災害に強い構造や設備が備わっていないと認定を受けられません。

認定基準を満たすためには、さまざまな条件をクリアする必要がありますが、認定を受けた住宅は安全に暮らせるための必要な設備がすべて揃っています。

 

固定資産税の減税期間が延長される

長期優良住宅に認定されると、税制面などでさまざまなメリットが受けられます。そのひとつが、固定資産税の減税期間延長です。

一般住宅は一戸建てで3年間、マンションで5年間減免期間が設けられています。一方、長期優良住宅の場合は、一戸建てが5年間でマンションが7年間と、プラス2年間減免を受けられます。

 

住宅ローンの金利が引き下げられる

長期優良住宅をフラット35で住宅ローンを組む場合、住宅ローンの金利が引き下げられます。住宅ローンは変動金利と固定金利の2種類から選択可能です。変動金利とは借入期間中に適用される金利が変動します。

一方、固定金利とは借入時の金利が返済開始から終了まで固定されているタイプで、フラット35は固定金利タイプです。フラット35Sやフラット50など、フラット35からさらに住宅ローンの金利を下げる方法もあります。

 

不動産取得税の控除額が増額される

不動産や土地を購入した場合、不動産取得税が課税されます。一般住宅は1,200万円まで控除が受けられますが、長期優良住宅の控除額は1,300万円までです。

不動産取得税は「（固定資産税評価額―1,200万円）×3％」で求められます。よって、固定資産税評価額が2,000万円の場合、一般住宅なら54万円です。

一方、長期優良住宅の場合は「（固定資産税評価額―1,300万円）×3％」の計算方式になり、51万円となります。同じ固定資産税評価額の住宅でも、不動産取得税は3万円の差があります。

 

登録免許税の税率が引き下げられる

長期優良住宅は登録免許税の税率も引き下げられます。登録免許税とは登記手続きで収める税金です。長期優良住宅では保存登記0.1%、移転登録0.2％の減税措置を受けられます。一般住宅でも減税措置を受けられますが、保存登記0.15％、移転登記0.3％と長期優良住宅の減税率が高くなります。

 

投資型減税を受けられる

長期優良住宅の購入をローンを組まずに自己資金のみで購入した場合は、所得税が控除される投資型減税を受けられます。控除額は「掛かり増し費用」と「床面積」によって計算でき、10％相当額です。ここでいう掛かり増し費用とは、長期優良住宅の基準をクリアするためにかかった費用です。

控除対象の限度額は650万円で最大控除額は65万円になります。投資型減税は住宅ローン控除との併用はできません。

 

地震保険料の割引を受けられる

地震保険に加入している場合、長期優良住宅であれば保険料の割引が受けられます。割引率は耐震等級2であれば30％、耐震等級3であれば50％です。地震保険料は免震建築物での割引もあり、50％割引されます。

 

補助金制度を利用できる

長期優良住宅なら、地域型住宅グリーン化事業・こどもエコすまい支援事業・各市町村の補助金制度、3つの補助金を受けられます。

地域型住宅グリーン化事業とは、耐久性や省エネルギー性能などに優れた木造住宅の整備や、三世代同居への対応などに支援する事業です。国土交通省の採択を受けたグループに所属する施工事業者に依頼すると、補助金が受けられます。

補助金に加えて、建築に地元の木材を使用することで、さらに加算金が受け取れる場合もあります。

こどもエコすまい支援事業とは、子育て世帯や若者夫婦世帯の新築購入を支援する事業です。こどもエコすまい支援事業者と工事請負契約を交わして住宅を新築することで、交付された補助金を建築主に還元されます。

住戸面積が50平米以上である、土砂災害防止法にもとづく土砂災害特別警戒区域外に立地するなど7つの住宅要件を満たすことで、1戸につき100万円の補助金を受け取れます。

各市町村でも独自の補助金制度が設けられています。それぞれ補助金内容も金額も異なるため、自治体からの情報を確認しましょう。制度によっては申請期間が限られていたり、予算の関係で早めに終了していたりする場合もあります。

 

資産価値が高くなる傾向にある

一般住宅よりも長期優良住宅の方が、資産価値は高くなる傾向にあります。住宅の資産価値は年数が経過すると資産価値が下がるのが一般的です。

長期優良住宅は一般の住宅よりも劣化対策されており、耐震性能などが備わっています。また、定期的なメンテナンスでしっかり管理されているため、資産価値が一般住宅よりも下がりにくくなります。

 

長期優良住宅のデメリット

長く安全して過ごせる住み心地のいい長期優良住宅を建てるには、一般住宅よりも建築コストがかかり、建築期間が長期化するところがデメリットです。それ以外にも、認定を受けるための手数料や定期的な点検が必要な点など、一般住宅には不要な費用や手間が必要になります。

 

認定を受けるために手数料がかかる

長期優良住宅の申請書類は建築会社や工務店が作成するため、書類作成の手数料が発生します。さらに、申請や審査にも費用が約5〜6万円必要です。認定を受けるためには、これらを合わせると20万円〜30万円ほどかかります。

長期優良住宅は一般住宅よりもさまざまな優遇が用意されていますが、年収によってはあまり効果が受けられない可能性があります。認定を受けるための手数料は必ず必要なため、優遇が少ない場合は、住宅の資産価値をさらに高めることに重きを置くのがおすすめです。

 

建築コストが高くなる可能性がある

長期優良住宅の認定を受けるには、耐震性や劣化対策など基準を満たす必要があります。そのため、一般住宅よりも建築コストが高めです。基準には材質や建築構造にもこだわる必要があります。また、建築期間も長期化するため人件費もかかります。

 

建築期間が長期化する可能性がある

長期優良住宅は着工までに申請しなければいけないことから、一般住宅よりも建築期間が長期化する可能性があります。着工までの期間は、一般住宅よりも1週間〜1カ月ほど多くかかります。

少しでも着工までの時間を早めるためには、長期優良住宅を多数手掛けている建築会社を選ぶのがおすすめです。申請書類の作成の手順に慣れており、申請までの工程をスムーズに進められます。

「平松建築株式会社」は、長期耐久性を重視した家づくりを提供している注文住宅会社です。これまで多くの長期優良住宅を建築しているため、申請までもスムーズにこなせます。

 

定期的な点検が必要となる

長期優良住宅は維持管理も認定基準に含まれているため、入居前だけでなく入居後も定期点検が必要です。定期点検は建築前に作成された維持保全計画に従って行われます。必要があれば、点検のたびに修繕します。定期点検は怠れば認定の取り消しもあるため、注意しましょう。

認定が取り消されると、これまで受けてきた住宅ローンの金利の引き下げや不動産取得税の控除額の増額、登録免許税の税率に引き下げなどの優遇が受けられなくなります。また、補助金の交付を受けている場合は、補助金の返還を求められることもあるため、定期点検は欠かさず実施しましょう。

 

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅の認定基準は、劣化対策・耐震性・維持管理・更新の容易性・可変性・バリアフリー性・省エネルギー性・居住環境・住戸面積・維持保全計画の9つです。

 

劣化対策

劣化対策は一定期間、大がかりな修繕を必要としないほどの耐久性のある対策が取られているかを表したものです。住宅は木造・鉄骨造・RC造とありますが、構造別に定められた劣化対策があります。

劣化対策のレベルは劣化対策等級1〜3で表されます。長期優良住宅の認定を受けるには等級3の取得が必要です。

 

耐震性

耐震性は極めてまれに発生する地震に対して、損傷の度合いをどれだけ低減できるかを表したものです。耐震性のレベルは耐震等級1〜3で表わされます。長期優良住宅の認定を受けるためには、等級3の取得が必要です。

等級１であれば震度6〜7の地震に耐えられます。等級2は等級1の1.25倍、等級3は等級1の1.5倍の耐震性です。

 

維持管理・更新の容易性

維持管理・更新の容易性とは劣化対策や耐震性など、どれだけ長く住宅を維持できるかを示したものではなく、どれだけ設備配管をメンテナンスしやすいかを表したものです。設備配管は定期的な点検や清掃などメンテナンスを行い、必要に応じて修繕することで、住宅を長持ちさせます。

維持管理・更新の容易性のレベルは維持管理対策等級（専用配管・共用配管）1〜3や更新対策等級（共用排水管）1〜3で表されます。長期優良住宅の認定を受けるためには、それぞれ等級3の取得が必要です。

 

可変性

可変性は共同住宅や長屋のみの認定基準で、居住者のライフスタイルの変化に応じて、間取りの変更が可能な対策が取られているかどうかを表したものです。共同住宅は間取りの変更に合わせて、配管や配線に必要な躯体の天井高が確保されているかなどが判定基準になります。

長期優良住宅の認定を受けるためには、躯体天井高が2,650以上であることが条件です。

 

バリアフリー性

バリアフリー性は、将来のバリアフリー改修に対応できるかを表したものです。廊下や階段のスペースが広いかなどで判断します。

バリアフリー性のレベルは高齢者配慮対策等級1〜5で示されます。長期優良住宅の認定を受けるためには、手すりや段差などの対策を除き、共用部分のみで等級3の取得が必要です。

 

省エネルギー性

省エネルギー性は高い断熱性能が備わった資材を使用するなど、省エネルギー性能が備わっているかを表したものです。

省エネルギー性のレベルは断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級によって示されます。長期優良住宅の認定をけるためには、断熱用性能等級5と一次エネルギー消費量等級6の取得が必要です。

断熱性能等級とは冷暖房にかかる一次エネルギー消費量をどれだけ削減できるかを示しています。等級は1から7まであり、等級5は生活で消費するエネルギーよりも作り出すのをエネルギーが上回る住宅であるZEHの断熱基準と同様です。

一次エネルギー消費量等級とは、一年間に消費するエネルギー量を表しています。等級が高いほどエネルギー量が少なく、等級6は消費量を示すBEIが0.8以下の最高等級です。

 

居住環境

快適な生活を送るために、良好な景観の形成に配慮されているかの居住環境も、長期優良住宅の認定を受けるための判断基準です。居住環境に関する住宅性能評価は定められていません。

 

住戸面積

住戸面積は良好な居住水準を確保できる規模であることが条件です。住戸面積は住宅性能評価では定められていませんが、必要な面積が設定されています。必要な面積は戸建てで75平米以上、共同住宅は55平米以上です。

 

維持保全計画

長期優良住宅は定期的な点検が必要です。定期点検と必要に応じて補修計画が作られているかも、認定を受けるための判断基準になります。

維持保全計画は、構造耐力上主要な部分・給水や排水の設備・雨水の侵入を防止する部分についての点検時期と内容を定めたものです。

 

長期優良住宅の認定を受ける流れ

長期優良住宅の認定を受けるまでの3つのステップを紹介します。3つのステップはすべて着工前に行います。認定までをいかにスムーズに進められるかで、建築期間が変わってきますので、しっかり押さえておきましょう。

 

1.認定基準をすべて満たす

まずは、長期優良住宅の9つの認定基準をすべて満たす必要があります。住宅購入者が9つに認定基準すべてを理解して確認するには至難の技です。

しかし、実際に満たす設計を作成するのは建築会社や工務店ですので、安心して任せられる経験豊富な建築会社に依頼すれば、完璧に理解しなくても問題ありません。

 

2.技術的審査を受ける

認定申請する前には、登録住宅性能評価機関に技術的な審査を依頼します。登録住宅性能評価機関とは、住宅の品質確保の促進などに関する法律にもとづき、国土交通省の登録を受けて住宅の性能評価を行う機関です。

認定基準を満たしていると判断された場合は、適合証が交付されます。

 

3.所管行政庁に認定申請する

登録住宅性能評価機関から適合証が交付されれば、適合証と必要書類を所管行政庁に認定申請します。必要書類は、認定申請書・各種図面・計算書・設計内容説明書などです。そのほか、増改築の場合は状況調査書、既存住宅に対する認定申請の場合は工事履歴書、さらに必要に応じて住宅形式性能認定書なども必要になります。

受理の後に適合審査が実施され、不備がなければ長期優良住宅として認定を受け、認定通知書が交付されます。認定後には、計画にもとづく住宅の建築工事が完了した旨の報告書の提出が必要ですので、忘れずに提出しましょう。

また、認定後にさまざまな変更があった場合も、追加で申請書の提出が必要です。計画に変更があった場合、譲受人や管理組合の決定に関する変更の場合は、変更認定申請書を提出します。

これ以外にも、認定後に建築を取りやめるならその旨の申出書もあります。

長期優良住宅なら平松建築株式会社がおすすめです。数値だけではない実際の住み心地で選ぶ断熱性能や、高い耐震性能など高品質な住宅性能を提供します。

 

まとめ

長期優良住宅を建てるメリットは、長く快適に暮らし続けられる家に住めることです。長期優良住宅の認定を受けるには、劣化対策・耐震性・維持管理・更新の容易性・可変性・バリアフリー性・省エネルギー性・居住環境・住戸面積・維持保全計画の９つの基準をすべてクリアする必要があります。

長期優良住宅は住宅ローンの金利や登録免許税の税率が引き下げられる、固定資産税の減税期間の延長、補助金制度を利用できるなど、さまざまな優遇が受けられます。長期優良住宅の建築を考えている方は、事前に具体的な優遇内容を確認しましょう。

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