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ブログ家づくり学

2024/05/15

建ぺい率とは?容積率との違いや緩和条件を解説

建ぺい率とは?容積率との違いや緩和条件を解説 アイチャッチ

住宅を建てる際は、土地の広さに対して建物の規模を自由に決められません。法律によって、周囲の住民の快適さや安全性を考慮した上で、さまざまな制限が設けられています。
とくに重要なのが「建ぺい率」と「容積率」です。制限を無視して土地を選ぶと、予定よりも建物が小さくなる場合があり、後悔することになります。

そこで今回は、建ぺい率とは何か、容積率との違いや緩和条件について詳しく解説します。緩和条件を当てはめた間取り事例もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

建ぺい率とは

建ぺい率は、敷地のなかで建物が建てられる割合を指します。たとえば、建ぺい率が70%なら、建物が建っている部分は土地の70%です。
そのため、建ぺい率が高いほど土地に建物を広く建てることが可能です。逆に、建ぺい率が低ければ土地に余白を残す必要があり、建物の規模が制限されます。土地を利用する際には、その土地で建てられる建物の大きさを理解しておきましょう。

建ぺい率の目的は?

建ぺい率は、街のまちづくりや都市計画において、適切な土地利用を促進し、都市環境の質を向上させることを主な目的としています。
具体的には、建築物の密度や配置などを考慮して設定されます。同時に、都市計画や土地利用の規制を通じて、建物の配置や土地利用のバランスを調整し、都市の持続可能な発展に寄与する役割です。

たとえば、建築物の密集度が高い場合は、火災や地震などの災害時に危険が増大する可能性があります。建ぺい率を設けることで、建物の密集度を制御し、安全性を確保できるでしょう。

建ぺい率の計算式

建ぺい率は、建築面積÷敷地面積×100 で算出します。建物の床面積は、建物における各階の床面積の合計です。一方、敷地面積は、建物が建てられる敷地の総面積です。
たとえば、建物の床面積が1000平方メートルで、敷地面積が2000平方メートルだった場合、建坪率は1000÷2000×100=50%です。この場合、建ぺい率は50%となります。

容積率とは

容積率は、敷地面積に対して3次元空間の利用の割合を示す指標であり、建物の広さや高さを制限する基準です。
たとえば、土地に賃貸マンションを建てる場合、賃貸収入を上げるために、多くの住戸を作りたいと考える方も多いでしょう。しかし、高層化する建物が増えると街の人口も増え、それにともない交通量やライフラインの需要も増加します。

そのため、建物の広さや高さなど規模の制限によって、都市のインフラや環境に負荷をかけないよう調整しています。建物を建てる際には、建ぺい率だけでなく容積率も把握しておきましょう。

容積率の計算式

容積率は、延床面積÷敷地面積×100 で算出します。
ここでの、延床面積は、建物各階の床面積を合計したものであり、建物の何階建てが許可されるかを示す重要な要素です。ただし、延床面積には玄関やバルコニー、ロフトなどの面積は含まれません。これらの部分が含まれないことで、容積率が緩和される場合もあります。

なお、容積率の上限は、用途地域による制限(指定容積率)と、敷地に接している前面道路の幅による制限(基準容積率)の低い方によって定められます。

用途地域と区分

建物の建ぺい率と容積率の制限は、用途地域と呼ばれる地域ごとの分類によって決められます。用途地域は、その地域に建てられる建物の種類や用途、建ぺい率や容積率の上限などが規定されています。

用途地域とは?

用途地域とは、土地利用の目的が定められた地域です。計画的な市街地形成を促進するため、13種類の地域に分けられ、それぞれに建物の用途が規定されています。
用途地域が決まっていなければ、誰もが自由に自分の好きな建物を建てられてしまいます。その結果、さまざまな建物が無秩序に混在し、住みにくい街並みが形成されてしまうでしょう。用途地域の分類により、街に建つ建物が予測可能になるため、快適な街づくりを促進します。

また、建ぺい率は30%から80%、容積率は50%から1300%まで 、用途地域によって大きく異なります。建物を建てる際には、利用する敷地がどの用途地域に属するかを確認した上で建ぺい率や容積率の上限を考慮して建物の規模を決定しましょう。
ただし、容積率に関しては、用途地域による制限に加えて前面道路幅を考慮するなど、さらに厳しい制限がかかるケースもあるため、とくに注意が必要です。

用途地域の13区分

用途地域は、住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類に分けられています。
まず、住居系の用途地域は、住宅街を発展させることを目的としています。たとえば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では、低層住宅を中心とした小規模な店舗や学校、事務所などの建築が可能です。また、第一種中高層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域では、中高層住宅を中心とした、病院など一定の規模の利便施設が建てられます。

商業系の用途地域は、都市の商業活動を活性化させ、地域経済の発展促進が目的です。近隣商業地域は、周辺の住民が日用品の買い物などをする地域として、住宅や店舗のほかに小規模な工場も建てられます。一方、商業地域は、飲食店や銀行、百貨店などで栄えるエリアですが、住宅の建築も可能です。
工業系の用途地域は、工場が集まる工業団地のような地域として活用されます。準工業地域は、主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域であり、危険性や環境悪化が少ない工場の建設が認められます。一方、工業専用地域では、あらゆる種類の工場が建設できますが、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどの建築はできません。

建ぺい率・容積率の緩和条件

建ぺい率や容積率には、建築基準法で定められた緩和条件が存在します。
緩和条件を活用することで、本来諦める必要があった要望が実現可能になる場合があります。それぞれを詳しく見ていきましょう。

緩和条件

建ぺい率や容積率の緩和条件は大きく「立地条件」と「間取り計画」に分けられます。
建ぺい率では、防火地域で耐火建築物を建設する場合や角地に建物を立地する場合など、特定の土地条件や防火要件をすべて満たすと計20%の緩和が認められます。 一方、容積率では、都市計画で定められた容積率の上限を、特定または計画道路など、一定の条件を満たすことで延床面積への算入を防ぐことが可能です。

また、立地条件による緩和は専門的な知識が必要です。また、地域ごとに異なるため、具体的な条件は建築基準法や自治体の条例を確認する必要があります。
緩和条件を理解し、適切に活用することで、より理想的な住まいを実現できるでしょう。

緩和条件を利用した事例

緩和条件を利用し、建物の配置や内部のレイアウトを工夫することで、理想的な住まいを実現することも可能です。ここでは、建ぺい率、容積率に制限がある土地で間取りを考える上でのアイデアを紹介します。

バルコニー・庇

建物から突き出たバルコニーや庇は、建物から1m以内であれば、建築面積に含まれません。バルコニーは、住戸から外に突き出した屋根のないスペースを指します。
建物の突出部分や屋根のほかに、ピロティ、ポーチ、出窓、外廊下なども同様の緩和措置が適用されます。緩和措置を利用することで、建ぺい率を増やさず、部屋をより広く見せることが可能です。

しかし、3方向が壁で囲まれていたり、屋根があったりする場合は屋内的な用途と見なされ、床面積に算入されるケースがあります。

ロフト・屋根裏部屋

ロフトや屋根裏部屋などの空間では、天井の高さを一定以下にすることで容積率の緩和が可能です。具体的な条件は、天井の高さは1.4m以下とすることで、ロフトや小屋裏部屋の直下面積の2分の1を限度に容積率の計算から除外できます。
万が一、条件を守らずにロフトや屋根裏部屋を作ってしまうと、法律上では「居室」として扱われます。「居室」と認定されると、建築面積や延床面積に算入されるため注意が必要です。

しかし、本来ならデッドスペースを有効活用できることで、収納スペースや書斎、子どもの遊び場などを計画できます。たとえば、階段を上がったり、高台から部屋をのぞいたりできる屋根裏部屋は子どもたちにとって最高の秘密基地となります。2階のリビングにある屋根裏部屋なら、家族の存在を感じながら、安心して遊べるでしょう。
また、子ども部屋に屋根裏部屋を作れば、下の階には机を置いたり、屋根裏部屋にはベッドを置いたりして、空間を効果的に使えます。部屋の使いやすさが向上し、家族の生活を豊かにできるでしょう。

さらに、屋根裏に窓を設置することで採光を確保し、明るい空間として活用できます。

地下室

建物内に地下室を計画する場合、面積の緩和が利用できます。
具体的には、地下部分が地上に1m以上出ていなければ建築面積から除外されます。さらに、延床面積も3分の1を限度に容積率の計算に入れなくていいのです。

半地下にある空間も実質的には地下室と見なされ、天井部分が地盤面から1m未満であれば容積率緩和の条件を満たします。その際、一部分だけ地下室を作ることも可能ですが、総地下(フルベースメント)を作るのがおすすめです。
総地下の場合、防水面での施工が容易であり、通常のベタ基礎よりも地盤よりも深い基礎ができるため、耐震性が向上します。

吹き抜け

吹き抜けは、上階と下階の床と天井を取り払い、高い天井で開放感のあるスペースを指します。高い天井と広々とした空間が、住まいに明るさと広がりを与え、心地よい居住環境を提供してくれるでしょう。また、自然光が豊富に取り込まれるため、室内が明るくなり、電気代の節約などのメリットもあります。
吹き抜け部分は床がないため、延床面積には算入されません。また、吹き抜けに階段が隣接し、壁がなく手すりのみがある場合、階段部分も吹き抜けと見なされ延床面積から除外されます。

しかし、吹き抜け部分に渡り廊下やキャットウォーク、収納棚がある場合などは床面積に算入される可能性があるので注意しましょう。

インナーガレージ

インナーガレージは、建物内に取り込まれたガレージを指します。愛車を室内から見たり、天候から保護したりできるなど多岐にわたるメリットが特徴です。
インナーガレージの面積も、建物の延床面積の5分の1までが除外可能です。狭小地や容積率の低い土地でも、住居スペースを確保しつつ、車を収納するスペースを確保できるでしょう。

また、ビルトインガレージは建物内に設置されるため、建ぺい率への影響はありません。一方で、カーポートなどの建物外の駐車スペースは建築物とみなされ、建築面積に含まれます。
新たにカーポートを増築する際は、建ぺい率を超えないように注意が必要です。

建ぺい率と容積率の制限をオーバーしている場合

建ぺい率と容積率は、建築基準法によって規定されています。万が一、制限をオーバーしてしまうと建築基準法違反となり、物件は違反建築物または既存不適合建築物として扱われます。
違反建築物は、建築当初から法令に適合していない建物を指します。仮に、建築確認申請後に無許可で計画変更を行い、法令に適合しなくなった場合も違反建築物です。

一方、既存不適格建築物は、法令の改正などによって規定を満たさなくなった建物です。そのままの状態を維持しても問題はありませんが、新たに増改築などを検討する際は現在の基準に適合させる必要があります。また、危険性があると判断された場合は、修繕などが求められるケースもあると覚えておきましょう。
違反建築物として扱われると、行政からの取り壊し命令が来たり、金融機関からの融資制限、建物の資産価値を失ったりする可能性があります。そのため、新築時だけでなく、リフォーム時にも建築規制を遵守することが大切です。

こちらの記事では、床面積について解説しています。算入される条件や床面積に算入しない場所も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

まとめ

建ぺい率は、敷地内に十分な空きスペースを確保するための指標であり、都市計画によってエリアごとに上限が設定されます。一方、容積率も同様の考え方ですが、目的が異なります。
建築時には、違いを理解することで、同じ敷地でも、建てられる家の大きさが異なることがわかるでしょう。各上限を超えないよう計画をしていくことが大切です。

とくに注文住宅を検討する場合は、建築用語を理解しておくことが役立ちます。理想の家を建てるためには、建築士などのプロに相談しながら、土地の制限を考慮して進めていきましょう。
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