住宅ローンの変動金利は危険？後悔しないために確認すべき5つのこと

こんにちは！平松建築株式会社です。

住宅ローンを検討するとき、月々の返済が抑えられる「変動金利」に気持ちが傾く方は多いものです。ですが、いちばん低い月額だけを見て借入額を決めてしまうと、金利が上がったときに家計が一気に苦しくなることがあります。

本記事では、変動金利を選ぶ前に必ず確認したいことを、住宅会社の立場から解説します。

結論

危険なのは「変動金利を選ぶこと」ではなく、金利が上がったときの家計を見ずに、いちばん低い月額だけで借入額を決めてしまうことです。金利が2〜3%になっても暮らしが回るかを確認し、「借りられる額」ではなく「返せる額」で予算を組むことが何より大切です。

【この記事で分かること】

・「5年ルール・125%ルール」の本当の意味と落とし穴
・金利が上がると返済額がどれだけ変わるか
・変動金利を選ぶ前に確認すべき5つのこと

【動画で確認したい人はこちら】

変動金利は「危険」なのではない

変動金利にもメリットはあります。当初の返済額を抑えやすく、家計に余裕を作りやすい。

金利上昇に備えて貯蓄できる家庭なら、選択肢になります。

問題は、いちばん安い月額だけを見て予算を限界まで上げてしまうこと。「銀行が4,800万円まで貸してくれる＝4,800万円の家を建てていい」ではありません。

「5年ルール・125%ルール」があれば安心？

変動金利には、金利が上がっても5年間は返済額が変わらない「5年ルール」、5年後の見直しでも前の1.25倍までに抑える「125%ルール」があります（採用しない銀行もあります）。

一見安心ですが、これは返済額の上昇を抑えているだけで、金利上昇そのものを消しているわけではありません。金利が上がると利息に回る分が増え、元金が減りにくくなります。

大きく上がると「未払い利息」が発生し、後半にしわ寄せが来ることもあります。

金利が上がると返済はどれだけ変わる？

4,500万円・35年・元利均等・ボーナス返済なしの概算例です（あくまで試算）。

・金利0.945%：月々 約12.6万円
・金利2%：月々 約14.9万円（月+2.3万円・35年で約+974万円）
・金利3.21%：月々 約17.8万円（0.945%比で月+5.3万円・35年で約+2,210万円）

将来の金利は誰にも断定できません。だからこそ「低い月額だけで判断しない」ことが大切です。

「借りられる額」と「返せる額」は違う

銀行が見るのは基本的に「貸せるかどうか」。家族旅行・教育費・老後資金・外壁や屋根のメンテナンスまで設計してくれるわけではありません。

固定資産税・保険・光熱費・設備交換まで入れて、はじめて「返せる額」が見えてきます。

変動金利を選ぶ前に確認すべき5つのこと

① 金利が2〜3%になった時の月々返済を出す

いちばん低い金利の月額だけで見ないこと。2%・3%でも家計が耐えられるかを確認し、苦しいなら借入額や土地・建物の予算配分を見直しましょう。

② 5年ルール・125%ルールの有無を確認する

「あるから安心」でも「ないから悪い」でもありません。仕組みを理解し、自分の返済計画に合っているかを見ることが大切です。

③ 未払い利息が出た場合の扱いを確認する

聞きにくくても確認したい項目です。金利が大きく上がり、毎月の返済で利息を払いきれない場合にどうなるか、はっきり答えてもらいましょう。

④ 「返せる額」で予算を組む

年収倍率でいえば7倍以上は要注意、10倍以上は危険信号が一つの目安です（貯金・年齢・家族構成・教育費などで変わるため、個別の判断が必要です）。

⑤ 住宅ローン以外のコストも入れる

固定資産税・火災/地震保険・光熱費・屋根や外壁のメンテナンス・設備交換まで含めて考えましょう。ここで効くのが家の性能です。

光熱費やメンテ回数を抑えられる家なら、初期費用が少し上がっても35年のトータルで家計を守れる可能性があります。

まとめ

・危険なのは変動金利そのものではなく、低い月額だけで借入額を決めること
・5年ルール・125%ルールは返済額の急上昇を抑えるが、金利上昇は消えない（未払い利息のリスク）
・「借りられる額」ではなく「返せる額」で、ローン以外のコストと家の性能まで含めて考える

家づくりは人生づくり。住宅ローンだけでなく、35年の暮らし全体から逆算して選びましょう。

よくある質問

Q. 金利が上がっている今、家は建てるべき？待つべき？

金利は判断材料の一つに過ぎません。建築費・土地・家の性能（光熱費やメンテ）まで含めたトータルコストと、ご家庭が「返せる額」で無理なく組めるかで考えるのが基本です。

低い月額だけで急いで決めない・借入額を上げすぎないことが、待つ・建てるどちらの場合も大切です。

Q. 変動金利と固定金利はどちらがいいですか？

家計の余裕・金利上昇への備え・返済期間で変わり、正解は家庭ごとに異なります。返済の見通しを重視するなら固定、当初の負担を抑えたいなら変動が選択肢ですが、変動を選ぶなら金利が2〜3%になっても耐えられる設計にしておくことが前提です。

Q. 5年ルール・125%ルールがあれば返済は安心ですか？

返済額の急な上昇は抑えられますが、金利上昇そのものは消えません。元金の減りが遅くなり、場合によっては未払い利息が発生します。

仕組みを理解したうえで、自分の計画に合うかを確認しましょう。

Q. 年収に対していくらまで借りて大丈夫ですか？

年収倍率7倍以上は要注意、10倍以上は危険信号が一つの目安です。ただし貯金・年齢・家族構成・教育費・車の維持費などで大きく変わるため、ライフプランで「返せる額」を個別に確認するのが確実です。

公式LINEで「変動金利チェック表」を無料プレゼント

金利が1〜2%上がると月々いくら変わるか、5年ルール・125%ルール・未払い利息の確認、「返せる額」になっているか——を整理できる 「変動金利チェック表」 を公式LINEで無料配布しています。

友だち追加後、メッセージで 「変動金利チェック表」 と送ってください（他の文言が入ると自動配信されませんのでご注意ください）。

監修：平松明展（職人社長／平松建築 代表）｜浜松市・磐田市・袋井市・掛川市・東京都・関東一部で、耐震等級3・断熱等級7・高気密・WB工法の家づくり。