家を建てるとき守るべき法律とは？知らないと違法・工事が止まる10のこと

こんにちは！平松建築株式会社です。

「法律は住宅会社や建築士が見てくれるもの」と思われがちです。ですが、施主が知らないまま進めると、土地を買ったのに家が建てられない・確認申請が通らない・工事が止まる・追加費用が数百万円——こうしたことが「知らなかった」だけで起こります。

本記事では、家を建てる前に知っておきたい法律を10個、生活者目線で整理します。細かい判断は地域で変わるため、最終的には建築士・行政窓口・不動産会社にご確認ください。

結論

大切なのは施主が法律の専門家になることではなく、「質問できる状態」になることです。法律チェックは最後ではなく、①土地を買う前 ②契約する前 ③確認申請の前の3段階で行うもの。

この順番を知るだけで、家づくりは格段に安全になります。

【この記事で分かること】

・家づくりで関わる主な法律10個の要点
・土地・契約・申請の3段階で確認すべきこと
・住宅会社・不動産会社にすべき質問

【動画で確認したい人はこちら】

家を建てるために守る法律TOP10

第10位：住宅瑕疵担保履行法

新築の構造・雨漏りに関する10年間の保証を、会社が倒産しても果たせるよう、保険加入や供託が求められる法律です。「10年保証です」だけで安心せず、対象・対象外、保険か供託か、誰が検査するかまで確認しましょう。

第9位：建築士法

営業担当・設計者・工事監理者は役割が違います。図面通りに施工されているかを確認するのが工事監理。

「設計者は誰か・工事監理者は誰か・どの工程をどう確認するか」を聞くことが大切です。

第8位：建設業法

一定額を超える工事には建設業の許可が必要で、普通の注文住宅はほとんどが対象です。許可番号・契約書の明確さ・支払い割合を確認しましょう（支払いは契約1割・着工3割・上棟3割・完成3割が健全な目安の一例。

着工前に6〜7割を求める会社は要確認）。

第7位：宅地建物取引業法

土地や建売を買う前の「重要事項説明」で、接道・用途地域・建蔽率/容積率・上下水道・ハザードマップなどが説明されます。説明を聞くだけでなく“意味を理解する”こと。

ハザードマップに色がない＝安全とは限りません。

第6位：農地法

地目が「農地（田・畑）」の土地は、そのまま住宅用地にできず、農地転用の許可・届出が必要な場合があります。市街化調整区域などが絡むと難易度が上がります。

「地目は何か・転用は必要か・見込みと費用は」を買う前に確認を。

第5位：文化財保護法

地下に遺跡がある可能性のある「埋蔵文化財包蔵地」（全国に多数）では、工事前の届出が必要な場合があります。工事中に遺物が出ると調査で工期・費用に影響することも。

「包蔵地に入っているか」を土地購入前に確認しましょう。

第4位：盛土規制法

高低差・擁壁のある土地、斜面を造成した土地は、擁壁が適切でないと地震や大雨で崩れるリスクがあります。古い擁壁は現行基準での確認が必要なことも。

擁壁のやり直しは数百万円になる場合もあり、土地の安全性は必ず確認を。

第3位：都市計画法

そもそも家を建てていい場所か・どんな建物を建てていいかを決めるルールです。特に市街化調整区域は原則自由に建てられないことがあります。

「市街化区域か調整区域か・用途地域は何か・開発/建築許可は必要か」を確認しましょう。

第2位：建築物省エネ法

2025年4月から、原則すべての新築で省エネ基準への適合が義務化されました（いわゆる4号特例の縮小も）。ただし「基準適合＝快適な家」ではありません。

法律は最低ライン。断熱等級・窓性能・日射計画まで見ることが大切です。

第1位：建築基準法

接道・建蔽率・容積率・防火・高さ・構造など、家の最低基準を定める最重要の法律です。間取りやデザインを先に決めすぎると「確認申請が通らない＝工事に進めない」ことも。

接道・建蔽率・容積率・防火・高さ・構造・省エネを一覧で確認しましょう。

法律チェックは「3段階」で

・①土地を買う前：都市計画法／建築基準法／農地法／盛土規制法／文化財保護法／宅建業法
・②契約する前：建設業法／建築士法／住宅瑕疵担保履行法
・③確認申請の前：建築基準法／建築物省エネ法

まとめ

守るべき法律は多いですが、施主に必要なのは「質問できる状態」になること。土地購入前・契約前・確認申請前の3段階で確認すれば、家づくりはぐっと安全になります。

そして法律は最低ライン。その先の性能・耐久性・光熱費・老後まで、トータルコストで考えることが後悔しない家づくりにつながります。

よくある質問

Q. 市街化調整区域には家を建てられますか？

原則は自由に建てられないことがありますが、例外や許可で建てられる場合もあります。普通の住宅地と同じ感覚で「安くて広い」と買うと、建築の許可や上下水道の引き込みで高額になったり、住宅ローンが組みにくいこともあります。

購入前に「区域・用途地域・許可の要否」を必ず確認しましょう。

Q. 農地（田・畑）に家は建てられますか？

地目が農地の土地は、そのまま住宅用地にはできず、農地転用の許可・届出が必要な場合があります。市街化調整区域や農業振興地域が絡むと難易度が上がります。

「地目は何か・転用は必要か・見込みと期間と費用は」を土地購入前に確認することが大切です。

Q. 「10年保証」があれば安心ですか？

保証の対象・対象外、保険か供託か、誰が検査するかで中身が大きく変わります。雨漏り・構造・地盤・結露・設備などで保証範囲は異なるため、「保証対象外になる項目も見せてください」と確認しましょう。

Q. 省エネ基準に適合していれば快適な家ですか？

省エネ基準は最低ラインで、適合していても「夏暑い・冬寒い・光熱費が高い」家はあります。快適さと光熱費は、断熱等級・窓性能・日射計画・施工品質まで含めて決まります。

法律対応で終わらせず、性能の中身を確認しましょう。

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監修：平松明展（職人社長／平松建築 代表）｜浜松市・磐田市・袋井市・掛川市・東京都・関東一部で、耐震等級3・断熱等級7・高気密・WB工法の家づくり。