こんにちは！シリーズでお伝えしている平松建築の家づくり学もいよいよ10回目となりました。

今回は、「良い家ほど安い」と言われる理由について、生涯住宅コストの面から考えてみたいと思います。

生涯住居コストって何？と思った方はこちら(https://www.hiramatsu-kenchiku.jp/blog/2019/0408/)をまずはご覧くださいね。
■WB工法の家とローコスト住宅の生涯住居コストを比較してみよう！

 

まずは分かりやすく、高品質なWB工法の家とローコスト住宅で、生涯住居コストがどのくらい違うのかを比較してみましょう。

 

33歳でWB工法の家を建てるために必要な金額が2500万だとしましょう。

一方ローコスト住宅は、WB工法の家よりも安くなるため、仮に2000万円で建てられるとしても、500万円ほど安く家が建てられるように感じられます。

 

ところが、住宅寿命が約30年のローコスト住宅は、建物価格が安い代わりにメンテナンス費用や30年後の建て替え費用の合計が2000万円以上かかる場合も出てきます。

逆にWB工法の家では光熱費が安くなり、太陽光発電による売電収入が期待できます。

すると、生涯住居コストには次のような差が！

＜各タイプの住宅の生涯住居コスト＞

WB工法の家に太陽光発電を乗せた場合：約2800万円
ローコスト住宅：約5500万円

※土地購入代含まず

 

■こんなに生涯住居コストが違う理由は？

 

どんな家を建てるかによって、生涯住居コストの開きがなんと2000万円以上になることも！

これだけ生涯住居コストが変わる理由はいくつかあります。

 

・ローコスト住宅では建て替え費用やメンテナンス費用がかさむ
・WBハウスは光熱費が削減できる
・WBハウスに太陽光パネルを15kw乗せれば30年で売電収入は約1000万円(*)
＊20年目以降は自家消費による光熱費減を収入として捉える

 

いかがですか？

「良い家は安い」という理由が少しだけ見えてきたのではないでしょうか？

通気断熱により夏は涼しく冬は暖かいWB工法の家は耐用年数100年以上。

さらに太陽光発電による売電収入が見込めるなどコスト面でもメリットがたくさん！

 

次回の家づくり学では、WB工法の家で月々3万円台の返済額にするための秘密をお話します。

どうぞお楽しみに。

 

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平松建築ではモデルハウス見学会などで具体的に家づくりにかかるお金を試算して、どんな家にしたら良いのかをアドバイスしています。

その際に、みなさまにお伝えしているのが「生涯住居コスト」という考え方です。

生涯住居コストとは、今から老後までの期間、住まいにどのくらいのお金をかけているかを表す言葉です。

例えば33歳の方が、家賃7万円の賃貸住宅に家族でお住いの場合を考えてみましょう。

90歳までそのまま今の家に住み続けた場合には、生涯住居コストは4,788万円。

意外にたくさんのお金がかかることがわかります。

■33歳から90歳まで家賃7万円の賃貸物件に住んだ場合■

【生涯住居コスト】＝57年×12か月×7万円＝【4,788万円】

これだけお金がかかってしまうと、今すぐローコスト住宅を建てた場合と比べてもさほど差が出ない場合もありえます。

また、インフレ率などを考慮するとさらに500万円ほどかかってしまう可能性も考えておかなければいけません。

そう考えると、太陽光発電による売電収入が見込め、光熱費の削減も期待できるWB工法で家を建てた場合と比べると、生涯住居コストが数千万円も高くなってしまうケースも大いにありえます。

同じように生活していたはずなのに、世帯によっては数十年後に貯蓄額に大きな開きが出てしまうのは、生涯住居コストが原因かもしれません。

ご自身の生涯住居コストを考えてみたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

30分程度で、あなたの生涯住居コストを検討することができますよ。

次回の家づくり学では、具体的にWBハウスとローコスト住宅を建てた場合の生涯住宅コストを比較してみましょう。

「良い家は安い」ことがきっとわかると思います。どうぞお楽しみに！

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家を建てようと思ったとき、土地選びはなかなか難しいものですよね。

日当たり・価格・立地など、いろいろな条件からぴったりの土地を探そうと思うなら、まずはライフプランや、どんな家にしたいのかをしっかり考えないといけません。

多くの人が「家づくりは土地探しからスタートする」と考えがちですが、実は土地探しから始めてしまうのは、大きなリスクがあります。

どうしてだと思いますか？

【Question】

土地探しから家づくりを始めないほうがいい理由は？

 

【Answer】

家づくりをしようと思ったとき、土地探しから始めてしまうリスクはたくさん。

例えば、地盤改良・造成費用などの隠れたコストがある土地は、素人目では、お買い得かどうかの判断がなかなかできません。

また、家づくりのトータルコストを決めてから、土地購入の予算を考えないと、土地にお金をかけすぎてしまい、建築費用が捻出できなくなることもありえます。

 

せっかく耐震性能の高い丈夫な家を作っても、地盤が悪い土地を選んでしまえば、いざ地震が起きた時に安心とは言えませんよね。

家づくりで、焦って土地選びを先に進めてしまうと、大きなリスクをともないます。

失敗しない土地選びのコツは、家づくりまで視野に入れて、土地を見ることのできるプロと一緒に選ぶこと。

そして、土地選びよりも先に、ライフプラン作りや、家づくりの方向性をじっくり決めることです。

住宅会社でも土地選びをアドバイスしてくれる会社がありますから、プロに土地選びの相談をしてみるといいですよ。

 

土地選びで失敗しないための「土地学」は、平松建築のLINE@で学べるデジタル教科書でも詳しくご紹介しています。

興味のある方は是非のぞいてみてくださいね！

 

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シリーズでお届けしている平松建築の「家づくり学」も7回目。

家づくりにはライフプランをしっかりと考えることが大切とお伝えしてきましたが、実はこのライフプランも定期的なメンテナンスが必要です。

今回は、住まいを建て終わったあとのライフプランのメンテナンスについて、少しお話ししてみましょう。

【Question】

「ライフプランの見直し」が必要なのはどうして？

【Answer】

人生とは予測不能なものだから。

まるで何かの小説のようですが、人生とは予測不能な航海と同じです。

子どもがお金のかかる進学先を希望したら……。

突然親御さんが介護を必要とするようになったら……。

もしも家族の誰かが病気になったら？

人生には予想がつかないハプニングがたくさん。

転職だって、人生設計に大きな影響を及ぼしますよね。

10年前に思い描いていた未来と今が違うことはよくあること。

だからこそ、ライフプランは最初に作って終わりではなく、こまめに見直ししていくことが大切です。

会社の経営でも、決算ごとに経営計画を立て直すのが常です。

晩御飯のおかずだって、献立を考えていたとしても、スーパーで安売りしているものがあればメニューを変えること、ありますよね。

ライフプランのメンテナンスは、航路のズレをこまめにチェックし、軌道修正していく大切な作業です。

理想の家づくりは建てたあとも続きます。

平松建築が配信しているLINE@で学べるデジタル教科書でも、ライフプランのメンテナンスについて詳しくお話ししています。

興味のある方はのぞいてみてくださいね。

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「家」は幸せな人生を歩むための大切な場所です。

家族のため、自分の思い描く人生のために家を建てようと思ったとき、買う前にきちんとライフプランをたてないと、後々人生が破綻してしまうことも。

家づくりで家族を不幸せにしてしまわないためにはどうしたらいいのでしょうか？

【Question】
人生を長いスパンで眺めたとき、家計破綻のリスクをともなうタイミングというものが存在します。

そのタイミングとはいつでしょうか？

【Answer】
答えは、次の3つのタイミングです。

①新居を構えた直後
②子どもの教育費がかかるとき
③老後

老後破産という言葉を耳にすることも増え、老後の備えの大切さを痛感している方は多いでしょう。

家計が破綻しやすいタイミングとして、老後以外のタイミング、あまり考えたことがないのではないでしょうか。

とくに新居を構えた直後は、銀行のローンの借入審査が通っているのだから、まさか破綻のリスクがあるなどという自覚はないかもしれません。

でも、冷静になって考えてみると、これらのタイミングでの破綻には必然の流れがあるのです。

例えば、「ローンを組む際には共働きをしていて、夫婦それぞれの収入があったのが、子どもができて奥さまが働けなくなった！」となれば、世帯収入は大きく変わります。

また、お子さまの夢を叶えるために大学などへの進学費用を無理して捻出し、せっかく建てた家を手放した方もいるのが事実です。

家を建てたあとにお金に困って、子どもに迷惑をかけたり、家を手放したりしないためにもライフプランをきちんと考えることが大切です。

破綻しないためのライフプランをたてるにはどうしたらいいのか……その答えは、平松建築が配信しているLINE@で学べるデジタル教科書でもお話ししています。

興味のある方は、是非のぞいてみてくださいね。

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資金を借り入れて家を建てた後に待っているのが、毎月のローン返済です。

30年、35年と続くローン返済は、家賃の代わりとはいえ家計への負担も大きいもの。

月々の支払いをラクにする工夫にはどんなことがあると思いますか？

【Question】毎月のローン返済額をラクにするための方法で一番いいのはどれ？

・土地の購入費用を抑える
・家の価格を抑える
・ランニングコストを抑える

【Answer】答えは「全て」。

例えば毎月の光熱費を考えて、家づくりに次の要素を盛り込むとします。

・優れた断熱性能設計
・給湯器はエコキュート
・太陽光発電パネルを載せる

光熱費を抑えるためにこれらの要素を盛り込むと、イニシャルコスト（初期費用）が増えるため、通常の家よりローン返済額が増えます。

当然イニシャルコストが増えれば月々のローン返済額が増えるので多少の負担にはなりますが、決して間違った選択にはなりません。

仮に省エネ・太陽光発電のための要素を盛り込み、イニシャルコストが増え、ローン返済額が月5,000円増えた場合。

断熱性能設計や、エコキュートの導入により毎月1万4,000円ほどの光熱費節約ができれば毎月の収支はプラス9,000円。

1年で10万円以上節約できます。

これが10年続けば100万円、20年続けば200万円の貯金ができることとなります。

このように、マネープランを考えて家づくりをすることは、面倒臭いように思えてローン返済の負担を軽くする近道に。

月々のローン返済をラクにするためには、毎月「節約しなければ！」と努力しなくても自然とお金が貯まる仕組みをつくることが鍵となるのです。

ローン返済や月々の生活費と収入をきちっと把握し、収支をシミュレーションしてみましょう。

「コストの断捨離」をすれば、自然とお金が貯まる仕組みができあがります。

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家を建てるときに多くの人が悩むのが「お金」です。

老後に破綻することのない、将来も安心な「借り入れ額」はどうやって計算したらいいのでしょうか？

【Question】適正な借り入れ額を決めるには誰に相談するのがいい？

30年、35年ローンで家づくりのお金を借りる際の「借り入れ額」。

1人ではなかなか決められないものですが、あなたなら誰に相談しますか？

・銀行
・不動産会社
・ハウスメーカー
・家族

【Answer】ときと場合によりますが、隣にいる大切な家族への相談は絶対必要です！

まず言えるのは、「借り入れ額を決める」という点では銀行の意見は参考にならないということ。

銀行はあくまでも「お金を貸す」立場なので、返済できない計画を提案することもしばしば。

また、ハウスメーカーは「家を建てる」という立場なので、将来破綻しないマネープランのアドバイスまで考えてくれないことも。

専門家にアドバイスを仰ぐのがおすすめですがその場合、中立的な立場のライフプランナーを選んで、相談するのがベストです。

専門家に相談するにしろ、一番大切なのは隣にいる家族に「子どもの進学をどうしたいか」「老後はいつまで働きたいか」「旅行にはどのくらいの頻度で行きたいか」などの希望を聞くこと。

そしてその家族の希望をライフプランナーさんに伝えることを忘れてはいけません。

いいライフプランナーを見分けるポイントは「口だけではなく、プランナー自身が言っていることを実践しているかどうか」。

また、できれば、住宅建築相談の実績があるかも聞いてみましょう。

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数十年先を見据えた賢い家づくりをするための11の会社選びの基準と、一番安全でスムーズな家づくりの流れ

 

初めまして。平松建築代表の平松です。

家づくりを検討中のあなたに一つ質問させてください。

 

「家づくりって何からはじめたらいいのかわからないし、調べなければいけないことが多すぎて大変だ」

 

と思っていませんか？

 

もしあなたがそう思っているのなら、このページを最後まで注意深く読み進めて行ってください。

家づくりで失敗しないために、絶対に外してはいけないポイントを全て盛り込んでいます。

読み終わった頃には方向性が明確になり、情報を調べる時間や会社選びの時間を大幅に節約できることをお約束します。

 

 

【安全な家づくりのために確実に解決したい疑問】

 

あなたが知りたいことはこんな内容ではないでしょうか？

 

☑️家づくりの安全な進め方
☑️ローンを借りて確実に返済していけるのか
☑️新築・中古・建て替え・賃貸どんな住居形態が自分に合っているのか
☑️会社選びで気をつけるポイント
☑️構造は木造？鉄骨？コンクリート？何がいいのか
☑️土地探しで良い情報をつかむ方法
☑️欠陥住宅を作らないためのポイント
☑️災害リスクに対応できる家のポイント
☑️経済リスクに対応できる家のポイント
☑️家づくりで貯金を増やす確実な方法

 

このページを読み進めて行くと、これらの疑問について明確になっていきます。

家づくりに必要な内容をほぼカバーできていると思うので、

色々と調べるよりこのページを上から順に読み進めていただければ、リスクを最小化した注文住宅の建て方がわかるようになっています。

 

 

【こだわりのポイント】

 

家づくりの話をする前に簡単に平松建築の会社案内をさせていただきます。

 

弊社は磐田市下万能というところに本拠を置く地域密着の工務店です。私はもともと大工で、数十年経った家の修繕や解体などを数々行ってきました。

 

創業70年を超える老舗工務店で10年ほど修行をし、その過程で、家づくりの悩みや問題点、そして数十年先まで見据えたお客様のご要望も見えてきました。

 

その要望とは・・・

 

①家が長持ちすること
②結露しないこと
③夏涼しいこと
④冬暖かいこと
⑤メンテナンス費が少ないこと
⑥光熱費が少ないこと
⑦老後まで見据えた間取りであること
⑧災害に強いこと
⑨耐震性が高いこと
⑩ローン返済が楽なこと

 

これは大工で仕事をする傍ら、実際に住んでいるお客様からお客様とたくさんの話をしてきた中で見えてきたリアルな要望です。

 

これから建てる人の要望より、建てた数十年後に思うことの方が重みがあると考えています。だからこそ、この10個のポイントを平松建築では重視して家づくりを提供しています。

 

 

会社選びの11の基準

 

次は会社を選ぶための大事な基準を紹介していきます。

基準は11個あります。

 

①長期優良住宅対応
②耐震性能
③保温性能
④省エネルギー性能
⑤健康性能
⑥資産構築性能
⑦施工品質
⑧設計力
⑨アフターフォロー
⑩ワンストップサービス
⑪会社の安全性

 

住宅購入で後悔しないための最低限のポイントを一つ一つお伝えします。

 

 

【①長期優良住宅対応】

 

スクラップ&ビルド型（作って壊す）の消費社会から、ストック活用型（作ったものを長く使う）の価値構築社会に転換をするために、長期に優良な住宅を普及させるために政府が政策を進めています。

 

長期優良住宅には以下のような特徴があります。

　

・長期に使用するための構造と設備を使っていること

・居住環境への配慮を行なっていること

・維持保全の期間・方法を定めていること

　

つまり、長持ちする家で住み心地がよく、維持保全計画が整っている住宅のことを指します。

 

この長期優良住宅には様々なメリットがあります。

　

金利優遇・・・

フラット35などの住宅金融支援機構が取り扱う融資だと最大で10年間0.25％の金利優遇があります。

融資金額によりますが50万円〜100万円程度金利が安くなります。

　

住宅ローン控除・・・

住宅ローンの年末時のローン残高の1％が一般住宅は400万円（10年間の控除期間）ですが、500万円まで控除できるようになります。最大で100万円お得。

　

不動産取得税の控除・・・

一般住宅は控除額が1200万円ですが、1300万円まで控除枠が広くなるため税金が減額されます。

 

登録免許税・・・

不動産価値に対して一般住宅は0.15%の税金がかかりますが、長期優良住宅は0.1%に減額されます。

 

固定資産税・・・

通常3年間は税額が半額になるのですが、長期優良住宅は5年間半額になります。　

　

地震保険・・・

静岡の地域は地震リスクが高く、保険加入のコストが他の地域と比べて割高になります。

ただ、長期優良住宅で耐震等級3の最高ランクを取得しておけば、地震保険は目安として30万/5年　→　15万円/5年　で、35年換算で105万円もお得になります。

※耐震等級3の場合

　

このように長期優良住宅にする金額的なメリットを検討すると、少なくとも200万円以上のメリットが出ます。

 

逆に長期優良住宅のデメリットですが、認定をしてもらうためのコストが30万円〜40万円程度かかります。

 

それから、性能が低い住宅を建てている会社が初めて長期優良住宅を建てると、建物本体価格がかなりのコストアップになることもあります。

 

ただ、これは本来しっかりした性能を担保した住まいを建てるためにもともと必要なコストと考えることもできます。

 

このように考えると長期優良住宅に取り組まない理由がありません。今後ストック型社会になっていくことを考えると、住宅の売却時でも長期優良住宅の認定を受けているか受けていないかでも、市場価格に差が出てくることになります。

 

売却する時の資産の目減りリスクを考えるとますます長期優良住宅に取り組んだ方が良いでしょう。

 

長期優良住宅に容易に取り組むことができる会社なのかそうではないのか、これが一つの会社選びの基準になるのではないでしょうか。　

 

 

【②耐震性能】

 

地震大国日本、しかも静岡県は地震リスクが特に高い地域です。耐震性能がどれだけ高くても高すぎるということはありません。

　

熊本地震の例からも大地震が2度3度と立て続けに来る可能性も考えなければいけません。熊本地震では1回目の地震では大丈夫だった建物が、2回目の地震で壊れて残念ながら命を失った方がいます。　

　

日本の耐震基準の最低基準である耐震等級1は繰り返しの地震を想定していません。繰り返し何度来ても大丈夫な耐震性能にすることが必須だといえます。

 

耐震等級3は特に若い世代の方は必須です。

 

「壊れたら建て替える」と考えることは、今の私たち世代の人たちには難しい注文です。ライフプランを作成するとわかるのですが、2回も家を建てる余裕がある方はほとんどいないからです。

　

今は寿命100歳時代と言われていますので、30歳で家を建てる方は　100歳−30歳＝70年間　と考えると、その間に一度も地震がこないということはかなり可能性が低いと言えます。

 

大地震に見舞われることを大前提とし、大地震後も安心して住める丈夫すぎるぐらいの家を建てる方がライフプランの観点からも安全です。

 

だからこそ、建て替えリスクを最小化するためにも耐震等級3で建てましょう。

 

平松建築ではコーチパネルというパネルを使い、通常のパネル工法よりさらに強い耐震性能を出せるように配慮しています。

 

 

 

さらに、木造の主な倒壊原因である接合部の破壊に対しては、断面欠損が小さい高強度ピン接合部となるストローグで全棟対応しています。

 

この高強度ピン接合の家はなかなか壊れないので、解体業者さんは解体工事を受けるとすると割高に工事金額を見積もります。壊すのがめんどくさいのです。それだけ強いということになります。

 

　　　

※ストローグは株式会社ストローグの商標です

 

耐震性能だけを切り取るとやはり鉄骨系のプレハブメーカーやコンクリート住宅に軍配が上がることが多くあります。実際に熊本地震でも鉄骨系やコンクリート系のハウスメーカーの倒壊は確認できませんでした。

 

ただ一般的に木造は弱いイメージがありますが、耐震等級が高く構造計算をし、なおかつ繰り返しの地震を想定した接合方法と壁の構成により、鉄骨やコンクリート住宅と遜色のない耐震性能とすることは十分に可能です。

 

繰り返しの地震まで想定した耐震性能を担保できるかどうかも、会社選びの重要な基準となります。

 

 

【③保温性能】

 

高断熱で気密性の高い家を作ることで冬は暖かく、夏は涼しい住まいを実現します。GIIグレードという断熱基準がお勧めです。※UA値0.46W/(㎡・K）

 

性能の高い家はやはり追加コストがかかりますが、大幅に光熱費を削減してくれますので、長く大切に一つの住まいに住むと考える若い方は、断熱にコストを掛けても十分に投資回収できることになります。

 

目安として60歳以上の方がGIIグレードで建てると、コスト面だけで考えると割高となる損益分岐点となります。

※これは光熱費だけのシミュレーション結果で医療費削減のメリットは加味していません

 

60歳以下の方なら基本的に断熱性を高くすれば初期費用は上がりますが、光熱費削減などによりトータルコストは下がっていきます。　

　

 

さらに、ここにひと工夫を加えてることができます。

パッシブデザインです。

 

パッシブデザインとは自然エネルギーを有効利用する住宅設計手法です。

 

日射量が全国トップクラスの静岡で、冬は日射をうまく取り込み、室温を上昇させ、夏は工夫して日射遮蔽し、場合により通風をうまく取り入れる設計で少ないエネルギーで室温を快適な温度に保つことができます。

　　

パッシブデザインの基本的な考え方は・・・

　

「建物のあり方に工夫して、建物の周りにある自然エネルギー（太陽、風、地熱）を最大限に活用・調節するようにし、高い質の室内環境を実現させながら、省エネルギーに寄与しようとする、建築設計の考え方とその実際的手法」

野池政宏著　パッシブデザイン講義から引用

 

具体的な設計手法は5つあります。

 

『断熱』

断熱性能の高い断熱材を施工することで、室温を快適に保ちます。推奨性能は先ほども触れたGIIグレードのUA値0.46　Q値で1.9程度です。

 

『日射遮蔽』

夏期や中間期に室内に侵入する日射を遮り、涼しく保つ。

庇を設置し、なおかつ夏季の日射遮蔽として外付けブラインドやシャッター、外付けスクリーンなどを設置して室内に直射日光をなるべく入れないようにすることで室温の上昇を防ぐ。

 

『自然風利用』

夏期夜間や中間期に外気を取り入れ室内を涼しく保つ。

 

『昼光利用』

昼間の明るさを室内に取り入れるよう高窓や吹き抜けからの明かり取りなどを工夫し、日中に人工照明をつけなくても明るくすることで居住性と省エネ性能を備えた家を設計していきます。

 

『日射熱利用暖房』

冬期において主に開口部から日射熱を取得し、その熱を室内にとどめて夜間に利用する。

比較的温暖で日射量が全国的に見てもかなり多い静岡県では、UA値やQ値も大事ですが、日射取得をすることが室内温度を上昇させるうえでかなり有効になります。

吐き出しの窓（床の高さまである窓）1つで電気ストーブぐらいの熱量がありますから、その熱量を有効利用します。

冬の寒い時期はなるべくカーテンを開けて、昼間は日射取得して室内に熱を蓄熱します。　

夜はハニカムサーモスクリーン（断熱性能が高いブラインド）のような断熱性能の高いものを使うことで、熱が窓から逃げる量を少なくします。それにより少ない暖房エネルギーで室内を快適温度に保ちやすくなります。

　

このパッシブデザインの考え方は次の省エネルギー性能の暖房と冷房と照明エネルギーに関係してきます。

 

 

【④省エネルギー性能】

 

省エネルギー性能に関係するものが何かなのですが、それは8つあります。

エネルギー消費計算プログラムを使って説明していきます。※国立研究開発法人　建築研究所の開発プログラム引用

　

暖房

冷房　

換気

給湯

照明

調理

家電

太陽光

 

ここは20代から40代の若い世代にとっては数千万円単位で得するか損するかの差が出ますので、詳しく一つづつ具体例を交えて説明して行きます。

　

 

『暖房』

年間冷暖房負荷がどのくらいかにより大きくコストが変わります。

　

まず建物の性能を算出します。

外皮性能を計算するのですが、外皮性能のものさしにはUa値とQ値があります。

　

Uaは外皮面積に対する内外温度差が1℃のときに1㎡あたり平均にしてどのくらい熱量が逃げるのかの値となります。　

 

換気の熱ロスを計算していないことと平屋建てと2階建てでは同じUa値でも熱損失量が大きく変わるので冷暖房負荷や室温シミュレーションしたときに数字との相関関係を見出しにくいという特徴があります。

 

対してQ値は外壁の熱損失量を平均して床面積で割ることになります。換気の熱ロスも計算することになるのでこのほうが冷暖房不可を正確に算出しやすいため平松建築ではUa値より、Q値を重視しています。　

 

冷暖房負荷を算出するにはこのようにしていきます。

まずQ値を算出します。

 

Q値を算出するには・・・

外皮面積を項目別に全て拾い出します。そこから各部材の断熱や木材やその他の材料のの熱抵抗値λ（ラムダ）に断熱材の厚みをかけ合わせ、すべての数値を足し合わせます。

 

熱抵抗値を床・壁・天井・基礎・窓をすべて足し合わせます。そのすべての足し合わせた数字を床面積あたりで割ります。ここにさらに換気の熱ロスを計算します。

 

その合計の熱ロスを外皮から逃げる熱ロスと足し合わせ床面積で除します。

 

するとこのように内外温度差１℃のときに床面積１㎡当たり、何ワットの熱が逃げるのか明確になります。

　

それが　1.6w/㎡・ｋ　としましょう。

 

そこから例として100㎡（約30坪）の家の熱損失を計算していきます。

 

100㎡（床面積）×1.6w/㎡・ｋ（Q値）×15℃（20℃－5℃の内外温度差）=2400ｗ（合計熱損失量）

 

ここから内部発熱量を計算します。

※内部発熱＝人の体温や調理などの生活していて自然に発生する熱量

 

目安として床面積1㎡当たり4.65ｗ/㎡・ｋとします。

 

100㎡×4.65ｗ/㎡・ｋ＝465ｗ（内部発熱量）

 

2400ｗ（熱損失）ー465（内部発熱量）＝1935ｗ（暖房負荷）

 

そこから冷房暖房のAPF(通年エネルギー消費効率）で割ると、およその冷暖房負荷を算出することができます。

 

1935wh（暖房負荷）÷4（APF)＝483wh

暖房時間が8時間とすると1日当たり

 

483wh×8時間＝3,864wh

 

電気代に換算すると3.86kwh×28円＝108円

 

1日108円で暖房することができることになります。

月々換算すると108円×30日＝3240円

　

Ｑ値1.6で100㎡の冬期の暖房にかかる光熱費は月々3240円。

 

省エネ基準程度のＱ値2.7だと

100㎡×2.7w/㎡・ｋ×15℃=4050ｗ

 

（4050－465）÷4＝896ｗ×8時間×28円＝200円

月々換算すると200円×30日＝6000円

 

となります。

 

Ｑ値と暖房の光熱費比較のイメージは何となくつかめたでしょうか。これを長期的に考えていきましょう。

 

月々光熱費の差額を70年間で考えると・・・

(6,000円ー3,240円）×12ヶ月×70年=2,318,400円

光熱費の上昇も1％程度加味すると3割増し程度になります。

2,318,400円×1.3＝3,013,920円

※35年以降から70年までは１％上昇無しで計算

 

70年間家に住む30代の場合は暖房だけで300万円の差が出ることになります。

 

それに対してQ値を上げるための追加コストは掛かっても100万円程度でしょう。メリットとして快適性も上がることを考えると、低い断熱性能の家に我慢して住む必要は全くないと考えることができます。

 

 

『冷房』

暖房と考え方は同様ですが、内外温度差20℃－5℃で15℃程度の差を埋めなければいけない冬期と違い、夏期は33℃－28℃とすると5℃程度の差を埋めるだけですので、暖房ほどエネルギーはかかりません。

　

30度以上のかなり熱い日は例外として、通風も上手に利用することでさらに冷房エネルギーを削減できます。

　

ここでも一つポイントなのは日射遮蔽ができていない家で断熱性能を上げすぎると室温上昇したものが建物から抜けにくくなり、冷房エネルギーは逆に上がることがあることです。

 

単純に断熱性能を上げればいいというわけではないことに注意しておきましょう。バランスが大事です。コストとリターンをバランスよく考えて費用対効果を検討します。

 

 

『換気』

2003年に換気設備の設置の義務化がされました。住まいの高気密化が進み、空気の入れ替えを機械などで強制的に入れ替えないとシックハウス症候群やアレルギーに悩む人が急増したことに対し、24時間換気が義務付けされました。

　

夏や冬の外気温と室温の温度差が大きいときに、空気を2時間に一度全て入れ替えることはかなりの浪エネになります。

 

熱交換機能付きの換気扇を使うことで、冬なら暖かい室内の空気の温度と室外の新鮮で綺麗な空気で温度だけ交わらせるように換気することである程度浪エネを避けることもできます。

　

平松建築ではそもそも換気をしなくてもよいと日本で唯一、大臣認定を取得しているWB工法を採用しているため、換気のエネルギーロスが極めて少ないです。　

　

空気が汚れたものはどうなるのかと疑問が出るかもしれませんが、透湿と通気を利用して機械で強制換気することなく、きれいな空気を維持することができます。

 

 

換気回数を大幅に減らすことができるので、Q値計算ではWB工法は若干有利に考えることができます。

 

 

『給湯』

静岡の地域だと給湯エネルギーが全消費エネルギーの三分の一を占める割合になります。ここは比較的簡単に削減することができるポイントになります。

　

取り入れるポイントは３つです。

 

１つ目　

エコキュートを選択すること。

JIS効率が高いものを選定し、少ないエネルギーでお湯を作り出せるようにします。

 

２つ目

節水機能が高い機器を選択すること。

手元で止水できるシャワーやお湯と水の切り替えが明確にわかる混合水栓などを選択することでお湯の使用量を減らすことができます。

 

３つ目

高断熱浴槽を選択すること。

入浴時のお風呂のお湯の使用量や追い焚きのエネルギーを減らすことができます。浴槽だけの高断熱化だけではなく浴室周りの床下まで断熱材をきっちり施工して建物自体の断熱性のを上げておく必要もあります。

 

 

『照明』

照明エネルギーを削減するためには、LED照明を積極的に選択しつつ、調光機能や人感センサーを採用し必要なときに必要な量だけ照明を使うように設備を選定します。

 

日中は人工照明を使わないように昼光利用する設計上の工夫も照明エネルギーを削減する上では有効です。

　

エネルギーとは別にLEDは設備の寿命が白熱灯の10倍以上、蛍光灯に比べても3倍ほど交換サイクルが長いことで、維持交換費用を抑えることもできることもメリットになります。

　

LED照明について一点注意点があります。それは目に優しくないということです。

 

レーザーのような光のため目に負担があるため、不必要に照明をたくさん設置しないことや、長時間照明を点灯しないこと。照明をつけるならなるべく夕日色に近い優しい色を使うなど工夫が必要です。

 

 

『調理』

調理のエネルギー削減を家で行うことは難しいですが、薪ストーブなどの暖房を選択した場合は、積極的に調理に活用することで調理エネルギーを暖房エネルギーで賄うことができます。

 

それからガス調理機器かIH調理機器の選択で迷うかもしれませんが、ガスは光熱費が確実に上がります。

 

太陽光を設置する場合を考えると設置10年以降は、なるべく自家消費に切り替えると省エネと家計の観点から合理的にエネルギーを使うことができます。

 

そういった意味でもガス調理機器の選択はかなりデメリットが多いと考えています。

 

 

『家電』

環境省が作成している家電の買い替えをすることでどのくらいエネルギーや家計負担が減るかの計算をできるしんきゅうさんというサイトで家電買い換えの検討をしてみましょう。

 

タイミングとしては新築時に検討しておくことで余分な引越し費用や買い替え費用を抑えることもできます。全体の資金計画を考えながら余裕があるのなら省エネ性能の高い家電に買い換える検討もしておきましょう。

 

設計上の工夫でできることは冷蔵庫の設置場所を余裕をもたせておくことになります。冷蔵庫はドアの面以外の全てが基本的に放熱していますので、余裕をもたせた設計をしておきましょう。

 

 

『太陽光』

買取価格が48円から始まり今では半分以下の買取価格になってきているので、もう有効な手段ではないと考えている人が多くなってきていますが、買取価格だけで考えるの少しナンセンスです。

　

環境のことはひとまずおいておいて、太陽光発電を投資と捉えてみましょう。

　

投資は費用対効果で図る必要があります。メリットである買取価格だけではなく、初期の導入費用がどのくらいかでコストとリスクに対するメリットを比較することで本当にお勧めなのかそうではないのかがわかります。

 

今回は9.9KWの太陽光を設置したと考えてシミュレーションをしてみます。※2019年の太陽光買取価格を条件として算出。

 

購入価格が30万円の場合と22万円の場合で比較するとこのようなシミュレーションになります。

 

設備の導入費用と売電単価、売電出力（2割少なめ）自家消費・税金費用・10年以下の買取価格下落に対応した蓄電池導入費用・メンテナンスコストなど全て加味すると本当の投資効率が計算できます。

※安全率を考えてシミュレーションの出力は2割減で計算しています。実際はこのシミュレーションより2割多く発電しています。　

 

このように22万円/kwの太陽光設置価格なら、出力が2割減のかなり弱いシミュレーションでも、8.9年で投資回収でき、利回りは5.07％です。ほぼ金利がつかない銀行に預けるより太陽光に投資したほうがはるかに利回りが高いことになります。

 

台風や火災などの災害リスクは火災保険で対応するとして、システムや工事保証付きの太陽光メーカーを選択すればほぼノーリスクです。

 

さらに東北の震災以降で、毎年約１円（３％）上昇している今後の光熱費増加の家計リスクや、災害時に停電に対応できるメリットを考えるとぜひ積極的に採用していきたい設備になります。　

　

注意点としては価格だけでは選ばず、保証や技術がしっかりしているメーカーのものを選択しましょう。製品によっては最初の発電量は多くてもエネルギー出力の下落率がかなり高いものもありますので、長期的にお得なメーカーかどうかを考えていきましょう。

 

これは全ての買い物に言えることです。全ては長期的に投資と考え、浪費ではなく、消費でもなく、投資になるものはなにかを常に考えることで資産を大幅に増やすことも可能です。

 

それから、省エネとCO2削減とエネルギー自給率そして、中東からのエネルギーの輸入による国力の低下まで考えるとますます太陽光を設置しない手はないと言えます。

　

補足として景観を考えない大規模な太陽光発電に関してはこの限りではなく、あくまでも家を建てるときに同時に設置できて、自家消費もできる「合理的」な太陽光に関しての考えですので混同しないようにしてください。

 

以上が省エネ性能に関することですが、国立研究開発法人建築研究所（協力：国土交通省国土技術政策総合研究所）が出しているエネルギー消費性能計算プログラムで様々な設備や住宅の性能の条件を入力し、最小のエネルギー消費の家はどんなものなのか繰り返し検討することが重要です。

 

更に計算するだけではなくその実際の家をエネルギーの記録を取り、計算値と実際値の差異を比較することで更に効果的に家を省エネにすることができます。

 

一生に一度の家造りでPDCAを自分で回すことはできませんが、検討している会社にこんな質問をしてみましょう。

 

「エネルギー計算をしていますか？」

「記録をとってPDCAを回していますか？」

 

計算しないとかなりの損をする家をになることを考えると、どちらも当たりまえに取り組んでいくことですが、実際に行っている会社は限られます。

　

余談ですが、光熱費は70年スパンで考えると1000万円ぐらいの差は簡単に出てしまいます。絶対に計算して財布にも環境にも優しい家を建てていきましょう。

 

 

【⑤健康性能】

 

室温と疾患の改善率の研究は近畿大学の岩前教授をはじめとして、日本でもかなり研究が進んでいます。アトピー・アレルギー・喘息などの症状がＱ値が4.2→2.7→1.9と性能が上がるにつれて改善率が向上するという研究データがあります。

　

延べ5500軒、19,164人得られた研究データになります。

 

この研究結果によると、年間の医療費が自己負担3割と考えたときに１世帯当たり27,000円程度の医療費削減が見込める計算になります。

 

病気になってから医療で治すという考えから、居住環境を改善することで予防医療をするといういままでの日本にはあまりなかった考え方で、素晴らしい研究だと思います。

　

 

平松建築ではこの適正室温の考え方に加え、さらに電磁波対策と、水質対策とエアクオリティーという考え方を大事にしています。そこをさらに気を付けることで住宅における「健康性能」がさらに向上することになると考えています。

 

ここまでこだわることは日本の住環境では珍しいですが、実は海外ではそこまで珍しいことではありません。

　

今の日本の産業はは残念ながら「経済原則」で考えられており、安全性より経済性が優先されています。

 

危険性が明確になるまでは市場に出回るのが日本です。

アスベストがそのわかりやすい例ですね。

　

対してドイツが1970年ごろから提唱し始めた「予防原則」　は今では欧米諸国では一般的な考え方として浸透しています。

 

これは医療や食や住宅などあらゆる産業に対しても言えることです。そのサービスの安全性を考えて本当に自分の子供たちにもそのサービスを提供するかを問いかけ、その上でサービスを提供するという考えが当たり前にできてれば、もっと安全なものが日本に増えると思っています。

　

話は少しそれてしまいましたが、平松建築ではこの「予防原則」を適用し、安全性が証明されていない疑わしいものを対策するというスタンスをとっています。

だからこそ日本ではほとんど取りざたされることのない、電磁波対策や水質対策までしています。

　

この基準は日本ではそもそもあってないようなものですので、参考までにどのぐらい欧米諸国に比べて日本の安全基準がどれだけ緩いのか食の領域も交えてお伝えしておきます。

　

 

『食品添加物の種類認可数』

日本　1500種類　

ドイツ　70種類

ドイツの21倍

 

 

『農薬使用量 』

日本　14kg/ha

ドイツ　2kg/ha

ドイツの7倍

 

 

『電磁波被曝上限安全基準』

日本　電場　3000V/m　磁場　5000mG

スウェーデン　 25V/m　磁場　2.5mG

スウェーデンの電場は120倍　磁場は2000倍

 

 

同じ先進国なのになぜここまで安全基準が違うのか、日本国民全員が真剣に考える必要があると思っています。

　

ＷＨＯのオタワ憲章でも健康に欠かせない前提条件として、8つあるうちのまず『平和』そしてその次が『住居』と定義されています。

　

日本はこの考え方が遅れていると言わざるを得ませんが、これも経済原則で考えられていることが最大の原因ではないでしょうか。

 

 

【⑥資産構築性能】

 

資産構築性能という住宅の性能はあまり聞いたことがないかもしれません。ただ日本の住宅は家を「消費」と考えますが、海外では家を「投資」と考えます。何が違うのかですが、家を維持して活用しようとする時間軸が大きく違います。中古流通も発達していて転売価値を考えて家を計画しています。

 

この国土交通省からのデータを引用して考えてみても、日本は32.1年で平均的に住宅を取り壊すのですが、アメリカやイギリスなどでは、66年から80年のスパンで住宅を活用しています。

　

長く大事に住むことは住居の購入コストを減らすことにつながります。安くて粗悪な家を2回建てるより丈夫で長持ちの家を少し高くてもしっかり建てることのほうが明らかに住居コストは下がります。　

 

30歳で家を建てたと想定し、人生100歳時代と考え70年間でコスト比較するとしましょう。維持管理をあまり考えていないローコストな家と100年持つぐらいに維持管理を考えた住まいでは、単純計算でこのぐらいに住居の本体コストが変わってきます。※ここでは金利や光熱費・メンテ費を計算していません。

 

2000万円÷30年＝66.6万円/年間

2500万円÷70年＝35.7万円/年間

 

30代～40代の若い世帯は特に長く持つ資産構築性能が高い住まいを建てたほうが明らかに住居コストが下がることになります。

 

住宅を売却する可能性も考えておくことも資産を構築する上で重要になります。資産の流動性を考えることも資産構築性能にかかわってきます。

 

住宅を投資と考え資産を最大化させることは老後まで安心なライフプランを計画する上でも、さらに良質なストックハウスを形成して、日本の住居環境をより良いものに底上げする上でもかなり大事な考えになっていきます。

 

資産構築性能として実際の住まいの価値を長期的に評価し、価値が下がらない家なのか。維持管理に無駄な費用が掛からないか。売却できるかどうか。このような観点で家づくりを提供する会社を比較することも面白いのではないでしょうか。

 

建築直後の生活コストの差は全くわかりませんが、このポイントが最大のコスト差になる観点となります。

 

全てのコストを計算し、アパートにいることより安ければ結果的には貯金が増え資産を構築できることにも繋がります。

　

その次にこの資産構築性能にもかかわる施工品質の話に入ります。

 

 

【⑦施工品質】

 

家づくりの施工ルールの中で、建築基準法があります。施工の中のルールの9％を決めている領域です。次に瑕疵担保責任やフラット３５に基づく指針で定められている領域が38％。製品の施工要領書などで定められているルールが12%となります。

 

残りの41％はルールがありません。

 

同じ図面の家でも職人の腕や現場監督のレベルで実際に出来上がる家が、資産価値が高く家族の財産と生命を守れる家と資産価値ゼロで家族の生命と財産を守れない欠陥住宅になる可能性もあるのです。

 

家を作る本当の意味をここでちょっと考えてみましょう。あなたが家を造る意味や理由はなんでしょうか。考え方は色々あると思いますが、平松建築が意識している考え方は・・・

　　

「家族の生命と財産と生活を守る」

　

本質はここではないかと思います。それならば、長く住み続けることができる施工品質が担保された性能の高い住まいを作る必要があります。　

 

熊本地震から貴重な教訓を得るために現地に視察に行った時のことです。新耐震基準と言われる現行の基準でもいくつか倒壊している建物を目の当たりにしました。

　

理由は設計や耐震の基準の問題もありますが、元大工の私の目から見て特に目についたのは施工品質の問題でした。

　

どのような問題があったのかというと、耐震の金物にビスが打っていないなどの初歩的な施工ミスや、雨漏りにより、構造体が劣化して新築当初の強度が低下して計算通りの耐震性能を発揮できていないことが問題だと感じました。

 

欠陥住宅をつくらないために必要なことは主に３つあります。　

　　

①施工マニュアル

②施工チェックリスト

③施工チェック体制

　　

　

まず41パーセントのルールがない領域の独自の施工ルールを決めておくこと。そしてそれに対してのチェックリストを作ることが必要になります。

　

そしてそのチェックをする体制を作り上げること。※施工チェックは自社だけではなく第三者機関の監査が入ることが望ましいです。

 

「施工品質はどのように確保されていますか？」

 

こんな質問に対して・・・

 

「ウチは今まで問題が発生したことはありません。」

「完璧な自社チェックをしています。」

「いい職人を揃えています。」

 

こんな回答ではなく明確な基準や監査方法が回答で出てくるようなら信頼できるといえます。

 

 

【⑧設計力】

 

設計というと単純にデザイン性や図面作成能力を指すと考えがちですが、本当の設計力とは全体最適化のスキルだと考えています。

 

デザインはいいけど寒い。

間取りはいいけど耐震性が低い。

すごくいい家だけど高すぎる。

 

などバランスを欠いた住宅は満足度が低いのではないかと考えています。これは私が10年大工をしていた時の経験側から導きだした答えです。

 

大工時代は30年、40年経過した住まいをリフォームする仕事が大半でした。だからこそ、建てた後の30年40年後のコアな要望が見えてきたのです。

 

思った以上にメンテナンスコストがかかるとか、暑い、寒い、結露する。耐震性をもっと高くしておけばよかったとか、ローン返済が大変だったとかいろんな不満やこうしたいという要望を横で聞きながら仕事をしていました。

 

そのような状況で仕事をし続けたことで自然と本当に満足できる家づくりのニーズがわかるようになったのです。建てた直後の満足はそんなに難しくなく得ることが可能です。なぜなら大半の人はアパートなどのあまり住環境の良くない寒くて狭いところから、広くて快適な住まいに移るからです。

 

ただ家づくりは建てて終わりではありません。そのあと数十年に渡り住んでいくことになります。おそらくデザインが良いと満足するのは最初の数年でそのあとは本質的な価値に目が行くようになります。

 

丈夫で長持ちで維持管理がしやすいか。

光熱費が少なく済むのか。

家事がしやすいか。

老後にも対応した間取りになっているのか。

夏涼しく冬暖かいのか。

結露しにくく、カビ・ダニがいないか。

健康的に住めるのか。

 

このような本質的なニーズは長く住めば住むほどに顕在化していきます。

 

家づくりをする人の大半は若くて初めて家づくりをする方ばかりです。初めての家づくりをする相手に数十年先まで見据えた本質的に価値の高い家を作りましょうといっても、どうすればいいの？となってしまうと思います。住宅のプロでもかなり難しい質問です。

 

だからこそ全体最適化された設計力で数十年先の満足を見据えた提案力が求められます。

 

私が考える設計力は全体最適化です。どこか一点に集中してバランスを欠いた設計は人生設計を狂わせることになるからです。

 

そうならないためには、

 

なぜその土地がいいのか。

なぜその性能がいいのか。

なぜその材料がいいのか。

なぜその間取りがいいのか。

 

あらゆるものをコストとして数値化して、わかりやすく比較する必要があります。

 

生涯住居コストの観点でこの材料を使うと金利含め月々1000円増えるけど、維持管理の積み立てコストは3000円減ることになる。

 

この断熱性能にすると省エネ基準のUa値0.87では、冷暖房コストが8,000円かかるけどUa値0.46では、冷暖房コストが4,000円。断熱性能アップのコストが月々2000円で済むなら月々2,000円お得になる。

 

などとあらゆる観点からコスト比較していくと満足度の高い設計になります。

 

平松建築ではこのように住宅の性能別・住居形態別にコスト算出して比較提案します。

 

比較表を抜粋したものがこちらです。

 

初期費用総額とローン金利・売電収入・光熱費・メンテナンスコスト・保険コスト・建て替え費用・固定資産税などあらゆるコストを合算して、何年住むのかを平均寿命から逆算していきます。70年間なら

　

総費用　4799万円÷70年÷12か月＝約5.7万円

 

とすればアパートの家賃を払うほうが得なのかそうではないのかなど月々の住宅のコスト面でも明確になります。

※アパートは月7万円のコストを物価上昇を加味して月平均9.2万円程度で試算しています。

 

生涯コスト比較をできるかどうかも設計の一つの重要な指標になると考えています。

 

平均寿命からあなたの現在の年齢を差し引き想定年数を決めます。そのうえでアパートにいるほうがいいのかマンションがいいのか、中古住宅を購入するほうがいいのか全てのコストを算出して比較することにより生涯コストが明確になります。

　

平松建築ではこの膨大な条件をコスト比較できるシステムが有るため、概算なら１０分程度で生涯コストを提示できます。どの住居形態がいいのか比較したい場合は、お気軽にご相談ください。

 

 

【⑨アフターフォロー】

 

老後まで安心して住まうために、そして資産としての価値を失わないためにも適切に維持管理をする必要があります。

 

そのためには定期点検が必要です。平松建築では6か月点検・1年点検・5年点検・10年点検・15年点検・20年点検・25年点検・30年点検そのあとも5年ごとに定期点検を実施します。

　

点検した内容を記録し、クラウドにデータ保存することで適切に維持管理をしていきます。必要な時期が来たらメンテナンスの案内を行い、資産価値を下げないような提案をしていきます。

 

住み方の工夫やコツなども、お客様専用サイトをに掲載し、光熱費を下げる賢い住み方や、無垢材の床の掃除の仕方の注意点など様々な住まいかたのお得情報を発信していきます。

 

当たり前のことではありますが、定期点検を実施しているか。そして建てた後のホームオーナーとどのように接点を持っているのかを聞いてみるのも会社選びの一つの判断材料になります。

 

平松建築では24時間緊急対応サービスは今のところ対応しておりません。ホームオーナーの皆様から必要な要望が多く上がるようなら対応できるサービスを構築するかもしれません。

 

 

【⑩ワンストップサービス】

 

注文住宅を建てることは本当に労力がかかります。普段の仕事や家事育児の労力にさらに家づくりの検討という一生にかかわる大事な判断をしていくことになります。

 

少しでも楽に家づくりをしていくためにも、ワンストップサービスがあるといいと思っています。

 

住宅会社によっては銀行の借り入れは自分でお願いしますとか、庭の工事は外構屋さんに頼んでくださいなどと、言われることがあります。

 

自分で探すことで余分な中間マージンを取られないなど、メリットの部分ももちろんあるのですが、全体の整合性を考えたサービスを選択するのはかなり難しいと思いますし、業者選びにかなり時間もかかります。

 

平松建築ではワンストップサービスでの中間マージンが発生するデメリットはなく、さらにチームがうまく出来上がっているのでワンストップのメリットを最大化させることができます。

 

銀行借り入れの手続きは通常は大変ですが、事前審査の手続きなどはこちらで無料で代行します。

 

土地探しも不動産屋さん任せではなく、資金計画やライフプランまで見据えたあなたのご家族にぴったりな土地探しをお手伝いできます。

 

外構工事に関してもイメージに合った住まいと庭の関係がうまく整った提案できる業者さんを中間マージンを取ることなく紹介する仕組みが出来上がっています。

　

建て替えなどで一時的に賃貸に住みたい場合は、仮住まいを探す手間も大変なのですが、それも地域別に仮住まいの相談に乗ってくれる業者さんも紹介しています。

 

全体の家づくりや人生づくりの整合性を合わせつつ、かゆいところに手が届き、大変な家づくりを少しでも不安なく楽しめるように考えてサービスを提供しています。

 

 

【⑪会社の安全性】

 

会社選びの最後の項目ですが、かなり重要な項目になります。なぜなら住宅を建築中に倒産などされたらお金を払ったのに家が完成しないなどという想像するだけでも恐ろしい事態に陥ることもあるからです。

 

安全に家づくりを進めるためにも、このような2つのポイントをチェックすることをお勧めします。

　

 

①完成保証制度に入っているか。

まず完成保証制度ですが、10万円程度の費用を支払うと工事中に建築会社が倒産し、例えば1000万円支払っていても工事は800万円しか進んでいない場合の200万円とその工事を支払う引継ぎ業者への割増工事代金が200万円だとすると、合計400万円が保証額としてあなたに支払われることになります。

 

この制度は確かに困ったときは安心なのですが、10万円程度の費用が掛かることと、倒産して施工が別会社になることで工事に何も不具合が出ないとは言えないというリスクもあります。

 

平松建築は完成保証制度に加入していません。なぜなのかは次の説明になります。

　

 

②または自己資本比率が30％以上か。

自己資本比率が30％以上なのかどうかなのですが、平松建築では概ね50％以上を維持できています。自己資本比率が高い＝借り入れが少ないと言い換えることができます。

 

借り入れが少ないということは、資金繰りが楽で支払いに困ることがなく、工事が止まると会社も倒産するなどという不安定な状態とは真逆の、安定した経営をすることができるということになります。

 

平松建築が完成保証に入らない理由は自己資本比率が高く倒産するような理由がないからです。

　

そもそも会社の財務状況をよくすることで、完成保証に頼ることなくお客様に安全に建物をお引渡しできることになります。

 

設計した会社と同じ会社がそのまま工事を行ったほうが、もちろん施工品質も保ちやすいでしょう。アフターフォローも安心です。

 

何か住まいに不具合が出たときに、泣き寝入りしてほかの業者さんに不要な工事費用を払うこともなくなります。

　

会社の安全性は工事中の倒産リスクだけではなく、施工品質やアフターフォローにもかかわります。

 

さらに言うとそのアフターの工事費用が無駄にかからないように、建てた建築会社がしっかりと家守りの役割をすることで、あなたの人生を災害リスクや経済リスクから間接的に守ることにもつながります。

 

以上で11の会社選びの基準を説明していきましたが、もう一度おさらいをしていきます。

 

 

【会社選びの基準まとめ】

 

①長期優良住宅対応

維持管理を考えた長期に優良な住宅を税金面などの優遇を受けることでコストアップ分を相殺してお得に価値の高い家を建てること。

 

②耐震性能

繰替しの地震を想定した耐震等級3を最低基準として家を建てること 。

 

③保温性能

GⅡグレードでUA値0.46w/(㎡・K）で更にパッシブデザインを取り入れ自然エネルギーを有効活用することで、快適な居住環境を省エネルギーで実現すること。

 

④省エネルギー性能

冷暖房エネルギーだけでななく、換気・給湯・照明・調理・家電・太陽光発電まで加味した総合的な省エネルギー性能を担保すること。

 

⑤健康性能

居室の最低温度が無暖房でも15℃以下にならないこと。電磁波対策・水質対策・エアクオリティーなど様々な健康的に過ごせる対策をすることで予防医療になる家。

 

⑥資産構築性能

長期的に考えられた浪費でもなく消費でもなく投資の住宅になっているかどうか。建て替えサイクルが長い家は住居の購入コストが大幅に下る。アパートより安い総コストで住めるなら結果的に貯金が増える。資産が構築できる家になる。

 

⑦施工品質

41％のルールがない領域にも明確に基準を作り、妥協しないでチェックするためには、「施工マニュアル」「施工チェックリスト」「施工チェック体制」が必要。

 

⑧設計力

バランスの取れた全体最適化ができている設計かどうかで人生設計も変わってくる。

 

⑨アフターフォロー

維持管理の仕組みやホームオーナーとの接点をどのように持つのか。

 

⑩ワンストップサービス

整合性の取れたワンストップサービスは家造りの手間の大幅な削減と、家造りの品質をバランスよく向上させます。

 

⑪会社の安全性

完成保証に入っているか、または自己資本比率が30％以上の安全な会社かどうか。会社の高い安全性はアフターフォローの充実に関係し、経済リスクや災害リスクを低減する。

 

 

会社選びの基準は以上になりますが、ここからは

 

「じゃあ具体的にどう進めていけばいいの？」

 

というご質問にお答えしていきます。

「そんな悩みも○○なら簡単に解決できます。その証拠に○○は□□で～」と自社が売っているモノやサービスが問題解決に役立つことを明記し、その証拠を示します。

 

 

一番安全でスムーズな家づくりの流れ

 

あなたの家づくりが一番安全でスムーズに進めることができる流れは以下になります。※この方法は平松建築がそのまま提供しているサービスでもあります。

 

まずは全体像です。

 

①家づくり個別相談 　1～2時間

②人生設計（ライフプラン）・資金計画　2時間

③ 銀行事審査代行　1時間

④家造りヒアリング　2時間

⑤ 土地探し同行サービス　2時間　平均1.5回

⑥ 敷地調査　

⑦ 間取りプラン・資金計画提案　2～3時間

↑ここまでは無料でサービス提供できます　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑧会社決定・設計契約（10.8万円）

⑨プラン修正繰り返し　

⑩詳細見積もり提出　

⑪本契約

 

どのような内容なのか一つ一つ説明していきます。

なぜこの手順が正解なのかがわかるはずです。

 

　

【①家づくり個別相談 　1～2時間】

 

家づくりはまずは個別相談から始まります。

 

そもそも家を建てるべきかどうか。建てるとしたらいつがいいのか。から始まり・・・

 

住居形態は土地購入新築・建て替え新築・二世帯・中古住宅購入・マンション購入・リノベーション・またはそのまま賃貸に住み続ける方がいいのか。

　

様々な選択肢がある中で人生の価値観や優先順に沿って方向性を検討していくことになります。

　

　

【②人生設計（ライフプラン）・資金計画　2時間】

 

家を建てるとどのような人生になるのか。返していけるのか。生活が苦しくならないか。家を建てることで資産が構築できるのか。これがわかる唯一の方法が人生設計（ライフプラン）になります。

　

住宅ローンを組む金額を銀行の窓口で真に受けて後悔しないためにも、いくらまでの返済なら貯金の残高が何歳の時にいくらになるのか。それを明確にシミュレーションしていきます。

　

「多分大丈夫・・・」ではなく根拠を持って返済でき、子供の教育費用は大学二人分・老後の資金はこれだけ必要・毎年のレジャー費用はこのくらいまでなら予算がある。などと言うように様々なことがわかるようになります。

　

ここに資金計画を絡めていくとさらに具体的なライフプランになります。

　

平松建築では10分程度で性能別の資金計画10パターンをその場で作成できます。その内容をライフプランに反映させて中古住宅を購入した時の65歳の時の貯金の残高は、3,252万円。ローコストな土地購入からの新築なら1,865万円。高性能な新築住宅なら4,560万円と言うように、

 

どの家づくりの方向性でいくといつのタイミングでいくらの貯金が溜まっているのか明確にシミュレーションすることが可能です。

　

最も貯金が増える家づくりの方向性が、２時間程度で明確になるステップです。

 

※この提案である一定の条件が揃った方は月々4万円〜5万円程度の低コストで超高性能な家が手に入る可能性もあります。

 

 

【③ 銀行事審査代行　1時間】

 

ライフプラン作成で家づくりを具体的に進めたい方向性になった場合はまずは事前審査が必要です。

 

家づくりの話が進んできたけど結局借りれなかったなどと、残念な事態にならないためにも早めの段階で借りれるのかどうかと、借りれるとしたらいくらまで借りれるのかを明確にしておく必要があります。

 

この審査は自分で行うことはお勧めしません。なぜなら銀行や不動産会社・住宅会社をたらい回しにされるのでかなり大変だからです。

　

手続きが慣れている会社なら必要書類を準備してもらって、必要事項を記入して渡すだけなので簡単です。

 

審査を依頼する金融機関にもよりますが、一週間程度で結果がわかります。

 

 

【④家づくりヒアリング　2時間】

 

ライフプラン・資金計画・事前審査でお金関係の悩みは無くなりました。

 

いくらまで借りることができるのか。いくらまでなら借りても安心して生活ができるのか。いくらまで借りてどのような土地でどのような家を建てると老後まで貯金が残る安心した家づくりができるのか。

 

これが明確になったらいよいよ土地探し・・・

となりがちですがまだもう一つ手順を踏みましょう。

　

それが家づくりのヒアリングです。

 

「土地が決まっていないのに家のヒアリングを先にするの？」

 

あなたからこんな声が聞こえてきそうですが、土地探し前だからこそ家づくりのヒアリングなのです。

　

なぜなら土地探し前に家づくりのあなたの要望を明確にしておかないと、そもそもあなたの理想を叶える家づくりができない土地を選んでしまう可能性があるからです。

 

土地を決める前ですから確かに全てを要望として叶えれるかわかりません。ただ土地探しの時に事前に家づくりも検討してもらう方が確実に土地選びの精度が高くなるし、判断基準ができるので土地探しの時間を短縮することもできるからです。

 

ぜひ土地選び前に家づくりの要望を住宅会社に相談するなりしてある程度明確にしておきましょう。

 

 

【⑤ 土地探し同行サービス　2時間　平均1.5回】

 

次はいよいよ土地探しです。

　

土地の予算も、家づくりの要望も明確になっているので要望は明確です。

 

この状態で不動産屋さんに土地情報をもらうように依頼をかけます。通常住宅会社には取引のある不動産屋がいるはずですので、住宅会社を通して土地を紹介してもらうようにしましょう。

　

なぜ住宅会社を通した方がいいのかと言うと、ほとんどの方は一生で一度しか土地を購入することがありません。

 

不動産屋さんから見たら『一見さん』なのです。

対して売主さんはどうでしょうか。

　

地主さんなのでおそらく不動産屋さんと何度も継続的に取引をするでしょう。仲介を行なっている不動産屋は土地がないと取引ができず収益を得ることもできません。

 

だから不動産屋さんはどちらかと言うと売主さんよりになってしまうのは仕方がないことではあります。

 

ただここに住宅会社が間に入るとどうなるでしょうか。住宅会社は何度もお客様を紹介する立場にあるので、一見さんもよりも良い情報を提供しようとしてくれます。

 

この状況を利用して通常の土地の情報量を数倍に引き上げるような、効果実証済みの裏技もあるのですが、ここで話すと長くなるので割愛します。興味がある方は個別に相談してください。　

 

 

【⑥ 敷地調査】

 

この土地にあった家づくりをするために近隣の建物配置を検討し、防犯面・日照面で事前に建物の配置を検討していきます。プラン作成の事前準備が敷地調査になります。

 

法規チェック。

近隣チェック。

日照検討。

通風検討。

駐車場などエクステリアの計画。

 

こういったこととその他余分にかかるような費用があるのか事前に確認しておきます。

　

その上で次のプラン作成に入っていきます。

　

 

【⑦ 間取りプラン・資金計画提案　2～3時間】

 

プラン提案は３Dで提案します。

 

平面図だけではなかなかイメージがつきにくく、思っていたものと違うなど、あとあと問題になることがあります。立体的にイメージを共有してどのように空間が構成されていのかを確認すると勘違いが起こりにくいでしょう。

 

またただ単純に間取りだけで考えるのではなくこの間取りのこの性能の家だと老後の貯金残高がいくらくらいになるのかもライフプランと連動した提案を受けるとより要望が明確になるでしょう。

 

ここでは見た目のイメージと太陽光をつける場合はその設置量・日照・通風もシミュレートした提案を受けるといいでしょう。

 

↑ここまでは無料でサービス提供できます　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【⑧会社決定・設計契約（10.8万円）】

 

各会社により無料の受けれるサービスの範囲は様々ですが、平松建築の場合は間取り作成までは無料です。この無料範囲内のサービスを受ける中で会社選びの判断ができると良いと思います。

 

ただひとつ注意点ですが、土地を住宅ローンの借り入れで取得する場合は、通常土地の決済（支払い）期限が設けられているので、あまりゆっくりしていると、決済に間に合わないことがあります。

 

事前に土地を購入する前にいつまでに家の契約をすれば土地の決済に間に合うのか確認しておきましょう。

　

住宅ローンで土地購入する場合の手順は下記になります。

　

①土地購入申し込み

②重要事項説明を受ける

③土地の本契約

④建物打ち合わせ

⑤建物本契約

⑥融資本審査申し込み

⑦融資承認

⑧つなぎ融資で土地の支払い

 

このような流れになります。

かなりタイトなスケジュールになる可能性があるので、進め方には注意が必要です。

　

先ほどお伝えした会社選びの11の基準に照らし合わせ、土地購入時にはある程度会社を絞っておく必要があります。

 

 

【⑨プラン修正繰り返し】　

 

設計契約でどの会社で建てるのか決定すると、その時のプランにもよると思いますが、プラン修正を何度か繰り返します。

 

その内容を打ち合わせ後に3DのURLを発行し、イメージを共有しながら一緒に理想の間取りを作り上げていきます。

　

 

【⑩詳細見積もり提出】

 

プランが決まると詳細見積もりを提出します。棚一枚いくらと言う感じで何にいくらかかっているのか明確にします。

 

ここでいらないものはいらないと打ち合わせしていくことで要望を明確にし、希望の契約金額に近づけていきます。見積もり金額に納得がいったらいよいよ契約です。

　

事前に契約書の雛型をもらっておき、約款や保証内容・仕様書などの内訳を確認しておきましょう。

　

何が入っていて何が入っていないのか明確にすることで後で予算が足りなくなることがないように注意しましょう。

　

後で余分な追加金額が出ないように、家づくりの担当者にこのような質問をしてみてください。

　

「この見積もり以外に後で追加になるものはありませんか？」

 

この質問をしておくことでのちに追加請求される可能性を低くすることができます。

　

追加金額を請求されたと言うようなことは、よく聞く話なので念のため注意しておきましょう。

 

　

【⑪本契約】

 

プラン・仕様・資金計画・見積もり・ライフプラン・契約書の内容や、保証内容について全て納得がいったらいよいよ本契約となります。

　

事前に契約書をもらって内容を確認し、不明確な部分はその場で質問をし明確にしておきましょう。

　

契約までにどこまで決めるかは会社により様々ですが、細かい色合わせやコンセント・照明など全て本契約時に確定することは平松建築では行なっておりません。

　

なぜなら土地購入を住宅ローンでする場合は先ほどお伝えしたように、決済までに時間がないのでスケジュール的にそもそもむずかしいこと。

 

工事が始まる前に全てを決めることは後で変更したいとなった時にも二度手間になるため追加料金が発生するかもしれないなど、お客様にとって不利になることもあるからです。

 

このような流れで平松建築の家づくりは進んできますが、設計契約までは無料で対応していますのでお気軽にご相談ください。

　

 

相談するときの注意点

 

アドバイザーや設計士の人員が限られているため、大変申し訳ありませんが、平松建築では家づくりの新規相談受付を月2～4件程度しか受け付けておりません。

 

場合によりすぐに家づくりのご相談に対応できないこともございますので、予めご了承いただけると助かります。

 

それから工事の完成は最低でも1年、長いと2年程度かかることもありますので、建てる時期が差し迫っている方は、そもそも工事の対応ができない場合もございます。

 

なるべくお早目のご相談をいただければスケジュールに間に合う可能性が高まりますので、いずれと考えている方はお早めにお声掛けください。

 

 

【問い合わせ特典】

 

このページから問い合わせをいただいた方に、3つの特典があります。

 

■特典1：
平松建築家づくりガイドブックプレゼント

何から始めたらいいかわからない人のために家づくりの正しい順番がわかる内容です。

 

■特典2：

健康空間を実現する家づくりの仕様説明書

住まいが原因のアトピー・アレルギー・喘息などを避けて子供が元気に過ごせる家づくりの秘密の情報セットもプレゼント！

・通気断熱WB工法冊子・DVD

・カビ・化学物質対策のマンガ

・電磁波対策の冊子

・電磁波対策のマンガ

・低コストで家中きれいなセントラル浄水器

・花粉を分解除去できる不思議な窓の情報

 

■特典3：

悩み別家づくり勉強本6冊　6000円相当分を無料プレゼント

 

失敗しない家づくり1巻：

家づくりにかかるお金の話

 

失敗しない家づくり2巻：

家を建てる段取りがよくわかる本

 

失敗しない家づくり3巻：

住宅の土地探しがよくわかる本

 

失敗しない家づくり4巻：

家を買うタイミングがよくわかる本

 

失敗しない家づくり5巻：

失敗事例から学ぶ家づくり成功の秘訣

 

失敗しない家づくり6巻：

工務店とハウスメーカーの違いがよくわかる本

 

 

【実際に平松建築で家を建てた方の声】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【相談の予約はこちらから】

 

個別相談のご予約はこちらからお願いいたします。

 

 

または、下記 平松建築のLINEにご登録いただき、LINEからご連絡いただいても構いません。

問い合わせしやすい方法でお願いいたします。

『家づくり学』3回目となる今回は、ライフプランと同じくらい大切な、会社選びについてお話ししましょう。

【Question】会社選びのポイントは？

家づくりにおいて施工会社を決めるとき、あなたはどんなことを重視しますか？

・施工会社の得意なデザイン？
・値段？
・家以外のことも相談できるか？

価値観が多様化し、家族それぞれこだわりやライフスタイルが違うからこそ、施工会社選びに決まった正解はありません。

しかし、会社選びの際には、必ず押さえておきたいポイントがあります。

【Answer】会社選びの最大のポイントは「家以外の相談にも乗ってくれるかどうか」

まずは、Webなどを見ながら候補を3社くらいに絞り、比較するといいでしょう。

家づくりのプロである施工会社。

当然家に関する質問はしっかり答えてくれるところがほとんどですが、意外と会社によって差があるのが、土地探しやライフプランといった、家以外のことに関するサポートです。

家は、家族が毎日を過ごし、家族の歴史が刻まれていくもの。

永くお付き合いできる会社を選ぶことは家づくりを成功させる秘訣です。

長期的な視点で家づくりをできるかどうかで、初期費用からメンテナンスコストまで家にかけるお金の額が、数千万円単位で変わります。

土地探しやライフプラン、さらには家を建てた後のメンテナンスについてなど、家以外のことも相談できるかどうか、会社選びの際にはしっかりと確認してみましょう。

また、Webサイトを見る際には「施工事例があるかどうか」「スタッフの顔が見えるかどうか」「更新が滞っていないか」も確認するといいですよ。

ライン@で学べるデジタル教科書はこちら
http://www.hiramatsu-kenchiku.jp/digitaltextbook/

平松建築がお届けする『家づくり学』の第2回。

家づくりの目的を整理した前回（https://www.hiramatsu-kenchiku.jp/blog/2019/0327/）に続き、今回はライフプランの考え方についてご説明しましょう。

 

【Question】家づくりの正しい手順は何から始めるのが正解？

 

家族の幸せのために家を作ろうと思ったとき最初に始めるべきことは、次の３つのうち、どれでしょう？

 

1.土地探し
2.ライフプラン作り
3.資金計画

 

【Answer】家づくりの第一歩は「ライフプラン」から

 

家づくりを始めるにあたって、多くの方が陥りがちな間違いが、「土地探し」から始めてしまうことです。

確かに土地探しは家づくりにおいてとても大切ですが、最も大切なのは、家族のライフプランを考えることです。

 

ライフプランとは、生涯年収や教育費、老後の費用など、人生すべての収入と支出を整理し、長期的な目線で人生設計を考えること。

どれほどいい家を建てたとしても、ライフプランがしっかりできていなければ、お子様の進学費用や老後費用が必要になったとき「困った……」ということになりかねません。

 

とはいえ、個人でライフプランを考えることは、初めての方にとっては難しいこと。

だからこそ、一緒にライフプランを考えてくれる会社を選ぶと安心です。

 

失敗しない家づくりの大切なポイントを、手順にまとめてみるとこうなります。

 

＜家づくりの手順＞

 

STEP1．会社選びとライフプラン作り
STEP2．住宅ローン事前審査
STEP3．資金計画(お金の計画)作り
STEP4．施工会社からの理想の家のヒアリング
STEP5．土地探し
STEP6．図面作成

 

次回の家づくり学では、ライフプラン作りと同じくらい大切な「会社選び」についてお話します。

どうぞお楽しみに。

 

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